物件情報
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物件名: 瑞穂区井戸田町のお家
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住所: 愛知県名古屋市瑞穂区井戸田町2丁目
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賃料: 17.5万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: 2ヶ月 / なし
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間取り: 4LDK
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専有面積: 102.9㎡
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築年月: 1981年10月（築44年）
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交通:
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名古屋市営名城線 妙音通駅 徒歩8分
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名鉄名古屋本線 呼続駅 徒歩12分
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その他: 民泊転貸相談可、ペット相談可（小型犬・猫、計2匹まで）
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物件URL: https://www.homes.co.jp/chintai/room/ed12871b2ab3d09d7c1f2443cd5a0a886d24ae74/?bid=37011560207040
民泊適正評価
この物件は、民泊運営において複数の強みと弱みを持っています。
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メリット:
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立地と広さ: 駅徒歩8分という利便性と、4LDKという広さはファミリーやグループ旅行客をターゲットにするのに最適です。
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ペット相談可: 名古屋市内でペット相談可能な民泊物件はまだ少ないため、この点だけでも大きな差別化が図れます。ペットを飼っている旅行客からの需要を独占できる可能性があります。
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充実した設備: バストイレ別、追焚機能、システムキッチンなど、生活に必要な設備が整っており、ゲストに快適な滞在を提供できます。
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デメリット:
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賃料の高さ: 月額17.5万円という賃料は、収益化の大きなハードルとなります。高い稼働率と単価を維持できなければ、赤字に陥るリスクが高いです。
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築年数の古さ: 築44年と古いため、水回りや設備に予期せぬトラブルが発生する可能性があります。
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専用駐車場なし: 駐車場の有無は明記されておらず、車で来るゲストは近くのコインパーキングを利用する必要があります。
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契約前に確認するポイント
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民泊の許可・条件: 「民泊転貸相談」という記載ですが、具体的にどのような許可（民泊新法、旅館業法など）が必要で、その許可を取得するための条件を不動産会社を通じて確認することが必須です。
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初期費用: 敷金2ヶ月分に加え、仲介手数料、火災保険、ペット飼育に関する追加費用（1匹につき敷金1ヶ月）など、契約時に発生するすべての初期費用を正確に把握しましょう。
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付帯設備: 掲載されている写真では、家具や家電の有無が不明確です。ゲストに必要な家具や家電の購入費用を見積もっておく必要があります。
周辺地域の平均稼働率と想定年間利益
名古屋市瑞穂区は、中心部へのアクセスが便利な住宅街であり、安定した民泊需要が見込めます。ここでは、広さや設備、ペット相談可という強みを考慮し、現実的な年間稼働率を65%と仮定して収支をシミュレーションします。
【前提条件】
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家賃: 17.5万円/月
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想定運営コスト: 3.5万円/月（光熱費、Wi-Fi、消耗品費など）
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清掃費: 7,000円/回 × 稼働回数
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民泊運営代行費用: 月売上の20%（委託する場合）
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年間稼働率: 65%
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平均宿泊単価: 1泊あたり2万円（4LDKの広さとペット可の付加価値を考慮した設定）
【想定収益】
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年間稼働日数: 365日 × 65% = 237.25日
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年間売上: 237.25日 × 2万円/泊 = 約474.5万円
【想定経費】
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年間家賃: 17.5万円 × 12ヶ月 = 210万円
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年間運営コスト: 3.5万円 × 12ヶ月 = 42万円
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年間清掃費: 237.25回 × 7,000円/回 = 約166.1万円
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年間代行費用: 474.5万円 × 20% = 94.9万円
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年間総経費: 210万円 + 42万円 + 166.1万円 + 94.9万円 = 約513万円
【想定年間利益】
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年間利益: 474.5万円 - 513万円 = ▲約38.5万円
上記のシミュレーションでは、年間約38.5万円の赤字という厳しい結果になりました。賃料が高額なため、稼働率や単価が少しでも下がると、赤字が拡大するリスクがあります。
想定利益が低い場合の改善アイデア
この物件で収益を上げるためには、徹底したコスト管理と集客戦略が不可欠です。
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徹底的な内製化: 清掃やゲスト対応を自身で行うことで、清掃費と代行費用を大幅に削減できます。これにより、年間約261万円のコストが削減され、収益は一気に黒字に転じます。
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ペット向けサービス強化: ペット用アメニティを充実させたり、近くのドッグランや動物病院の情報をまとめたガイドブックを作成したりすることで、ペット連れゲストからの高評価と口コミを狙いましょう。
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価格設定の最適化: 週末や繁忙期（ゴールデンウィーク、年末年始など）は強気の料金設定にすることで、全体の平均単価を引き上げましょう。
この物件は、高額な賃料というデメリットを上回るポテンシャルを秘めていますが、徹底した運営戦略がなければ失敗するリスクも高いです。自分で運営を行うことを前提に事業計画を立てることで、この物件の強みを最大限に活かし、高収益を目指すことができるでしょう。