横浜・戸塚で民泊相談可！超低家賃1Kアパートで始める民泊運営

物件情報

 

• 物件種別: アパート

• 住所: 神奈川県横浜市戸塚区戸塚町

• 最寄駅: JR東海道本線「戸塚駅」徒歩11分

• 賃料: 34,000円

• 管理費等: 2,000円

• 敷金／礼金: なし／なし

• 間取り/面積: 1K / 16.72㎡

• 築年数: 築35年6ヶ月

• 特徴: フリーレント1ヶ月、二人入居可、ルームシェア可、民泊相談可

• 物件情報URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/1118778508/00104048/x01118778508.html

 

民泊適正評価

 

この物件の最大の魅力は、圧倒的なコストパフォーマンスにあります。月額3.6万円という低家賃に加え、敷金・礼金なし、さらにフリーレント1ヶ月という好条件は、初期投資を極限まで抑えたい民泊運営者にとって理想的です。オーナーが民泊に前向きである点も、大きな安心材料です。戸塚駅は主要な交通ハブであり、横浜や東京へのアクセスが非常に良いため、ビジネスや観光目的のゲストにとって便利な立地と言えます。

しかし、デメリットもいくつかあります。まず、16.72㎡という広さは、2人での利用は可能ですが、快適とは言えません。ターゲットは一人旅のバックパッカーや出張者、学生などに絞られるでしょう。また、築35年と古いため、予期せぬ設備の不具合など、修繕費用が発生するリスクも考慮しておく必要があります。駅からの徒歩11分という距離も、荷物が多い旅行者には少し不便に感じられるかもしれません。

 

契約前に確認するポイント

 

1. 民泊運営の具体的な条件: オーナーが民泊に肯定的であっても、具体的な条件を確認する必要があります。近隣への配慮（騒音、ゴミ出しなど）に関するルールや、物件の改装範囲、ゲストリストの提出義務などについて、必ず書面で確認しましょう。

2. 法的な要件: この物件を本格的に運営する場合、「簡易宿泊所」としての許可取得を検討すべきです。365日運営が可能になりますが、消防設備や衛生基準など、追加の費用と手続きが必要となります。

3. 初期費用の詳細: 敷金・礼金なしは魅力的ですが、鍵交換代や清掃費用、24時間サポート費用など、その他の初期費用や維持費が明確に記載されているか確認しましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

戸塚区は観光地ではありませんが、主要駅からのアクセスの良さから、ビジネスや観光の拠点として一定の需要があります。低価格帯の宿泊施設は常に需要があるため、料金設定を適切に行えば、年間平均で**60%**程度の稼働率を目指すことは十分に可能です。特に週末や長期休暇中は、稼働率がさらに高まるでしょう。

 

運営した場合の想定年間利益

 

この物件を「簡易宿泊所」として運営し、低コストと適度な稼働率を維持できた場合の収益を試算してみましょう。

• 想定稼働日数: 365日 × 60%（稼働率） = 219日

• 想定宿泊単価: 1泊6,000円

• 年間売上: 6,000円 × 219日 = 1,314,000円

• 年間家賃: 36,000円 × 12ヶ月 = 432,000円

• 年間粗利益: 1,314,000円 - 432,000円 = 882,000円

この粗利益から清掃費用や光熱費、予約サイトの手数料を差し引いても、年間50万円以上の利益を確保できる見込みがあります。この物件は、初期投資リスクが非常に低く、手堅く利益を出せるビジネスモデルと言えるでしょう。

 

想定利益をさらに伸ばすためのアイデア

 

• ターゲット層の最適化: 出張族や留学生など、安定した利用が見込める層に特化してアピールします。必要に応じて、デスクや高速Wi-Fiを完備するなど、特定のニーズに応える設備を追加しましょう。

• 独自サービスの提供: 戸塚駅周辺の飲食店や商店と提携し、宿泊者限定の割引券やサービスを提供することで、宿泊体験の付加価値を高めます。

• 清掃の効率化: ゲストの入れ替わりが多い1Kでは、清掃費用が大きな負担となります。効率的な清掃体制を構築したり、清掃代を宿泊料金に含めるなど、コストを最適化する工夫が不可欠です。