物件情報
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物件種別: 貸店舗・事務所
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住所: 広島県広島市西区庚午中２丁目
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最寄駅: 広島電鉄宮島線「古江駅」徒歩5分
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家賃: 440,000円
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管理費等: なし
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敷金／礼金: 10ヶ月／なし
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使用部分面積: 127.23㎡
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築年数: 築28年
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特徴: スケルトン渡し、民泊可、駐車場3台以上、ガレージ4台
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物件情報URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6985639505/50108428/x06985639505.html
民泊適正評価
この物件の最大の魅力は、広島市という国際的な観光都市にありながら、広さ127㎡超とガレージを含む多層構造を持っている点です。特に、物件情報に「民泊可」と明記されているため、オーナーからの承諾は得やすいでしょう。また、「スケルトン渡し」は一見デメリットに見えますが、事業者にとっては内装や間取りを完全に自由に設計できるため、コンセプトを最大限に活かした理想的な施設を構築できるという大きなメリットとなります。
しかし、デメリットも非常に大きいです。まず、月額44万円という高額な家賃に加え、初期費用として敷金10ヶ月分（440万円）が必要となります。そして最も重要なのは、内装が全くないスケルトン状態から民泊施設を構築するための莫大な改修費用です。この物件は、小規模な民泊ではなく、潤沢な資金を持つ事業者向けの、本格的なビジネス案件と言えます。
契約前に確認するポイント
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初期投資の総額: スケルトンから宿泊施設にするには、内装、水回り、消防設備、家具家電など、数千万円単位の費用がかかる可能性があります。必ず複数の施工業者から詳細な見積もりを取りましょう。
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法的な要件: 「貸店舗・事務所」を宿泊施設として利用するには、旅館業法上の「簡易宿泊所」の許可が必要です。広島市の保健所や消防署と事前に協議し、計画が実現可能か確認しましょう。
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運転資金の確保: 家賃・敷金に加え、莫大な改修費用、さらに運営開始後も清掃費や光熱費、宣伝費などがかかります。十分な運転資金を確保できるか、綿密な事業計画を立てる必要があります。
周辺地域の平均稼働率
広島市は、平和記念公園や厳島神社など、世界的な観光地を擁しており、通年を通してインバウンド需要が高いです。しかし、この物件は中心部からは少し離れているため、高い稼働率を安定して維持するには工夫が必要です。適切に運営すれば、年間平均で**60%**程度の稼働率を目指すことは可能でしょう。
運営した場合の想定年間利益
この物件を簡易宿泊所として365日運営し、現実的な稼働率と宿泊単価を維持できた場合の収益を試算します。
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想定稼働日数: 365日 × 60%（稼働率） = 219日
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想定宿泊単価: 広さと立地を考慮し、1泊45,000円と仮定します。
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年間売上: 45,000円 × 219日 = 9,855,000円
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年間家賃: 440,000円 × 12ヶ月 = 5,280,000円
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年間粗利益: 9,855,000円 - 5,280,000円 = 4,575,000円
家賃を差し引いても年間約457万円の粗利益が見込めます。しかし、これはあくまでも表面的な数字であり、実際には数千万円かかるであろう改修費用をこの利益から回収しなければなりません。
想定利益をさらに伸ばすためのアイデア
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ニッチなコンセプトの確立: 広島という立地を活かし、「平和学習の拠点」や「牡蠣料理体験付き宿泊」など、他の民泊にはない独自の体験を提供することで、高単価を維持します。
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ターゲット層の拡大: ガレージや広いスペースを活かし、企業の研修やチームビルディング合宿、スポーツ団体など、新たな需要を開拓します。
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複合的なビジネスモデル: 民泊として利用しない時間は、イベントスペースやレンタルスペースとして貸し出すなど、多角的な収益源を確保することで、運営リスクを分散させることができます。