物件情報
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物件種別: 貸店舗・事務所（メゾネット）
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住所: 神奈川県横浜市中区黄金町２丁目
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最寄駅: 京急本線「黄金町駅」徒歩2分
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家賃: 130,000円
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管理費等: なし
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敷金／礼金: 3ヶ月分／2ヶ月分
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使用部分面積: 35.35㎡
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築年数: 築22年7ヶ月
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特徴: 1階店舗、2・3階に個室、現況渡し（カフェ居抜き）、オーナー民泊相談可
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物件情報URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987446491/00277134/x06987446491.html
民泊適正評価
この物件最大の強みは、何と言っても横浜という大都市の観光・ビジネスの中心地にある「圧倒的な立地」です。最寄りの黄金町駅から徒歩2分とアクセスが抜群なため、通年を通して高い集客力が期待できます。しかし、最大のハードルは、民泊運営を始める上での法的な手続きと、それにかかる費用です。この物件は「店舗・事務所」であり、宿泊施設として運営するには、「簡易宿泊所」などの用途変更許可を取得しなければなりません。この手続きには多大な費用と時間、そして専門知識が必要です。
また、13万円という家賃は、35.35㎡という面積に対して非常に高額です。1泊1万円という宿泊単価では、高い稼働率を維持しても、利益を出すことは非常に厳しくなります。いくら立地が良くても、家賃と収益が見合わない可能性が非常に高い物件と言えます。
契約前に確認するポイント
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用途変更許可の可能性: まずは、物件を管轄する横浜市中区の保健所や建築指導課に、この物件が簡易宿泊所として用途変更可能か相談しましょう。古い建物や特定の構造では、許可が下りないケースも少なくありません。
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改修費用と期間: 宿泊施設として許可を得るための消防設備や内装工事にかかる費用を正確に見積もることが不可欠です。また、現況渡しであるため、残置物撤去や必要な設備の交換・修理費用も予算に含める必要があります。
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定期借家契約のリスク: 2年間の定期借家契約であり、再契約が可能とはいえ、貸主の意向によっては契約更新ができないリスクがあります。多額の初期投資を回収する前に契約が終了する可能性を考慮しておくべきです。
周辺地域の平均稼働率
横浜市は通年を通して国内外からの観光客やビジネス客が多く訪れる都市であり、宿泊施設の稼働率は非常に高い水準で推移しています。特に、駅近の物件では、閑散期でも80%以上の高稼働率を維持することも珍しくありません。この物件も、立地を活かすことで年間平均で80%程度の稼働率を目指すことが可能でしょう。
運営した場合の想定年間利益
この物件を簡易宿泊所として365日運営し、高稼働を維持できた場合の利益を試算します。
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想定稼働日数: 365日 × 80%（稼働率） = 292日
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想定宿泊単価: 10,000円
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年間売上: 10,000円 × 292日 = 2,920,000円
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年間家賃: 130,000円 × 12ヶ月 = 1,560,000円
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年間粗利益: 2,920,000円 - 1,560,000円 = 1,360,000円
この粗利益から水道光熱費や清掃費、予約サイト手数料などを差し引くと、残る利益はわずかです。用途変更やリフォームの初期費用を回収することは非常に難しく、現実的には赤字運営となる可能性が高いと判断できます。
想定利益をさらに伸ばすためのアイデア
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付加価値の創出: 1泊1万円という低価格帯に加えて、滞在価値を高める工夫が必要です。例えば、近隣のアートギャラリーと提携して鑑賞チケットを付けたり、地元のグルメマップを独自に作成するなど、特別な体験を提供することで、口コミを増やし集客につなげます。
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ターゲットの絞り込み: 大人数の利用は難しい物件のため、バックパッカーや一人旅、ビジネスユースなど、特定のゲスト層に特化した部屋作りを徹底します。各部屋にデスクや充電設備を完備するなど、宿泊目的を明確にすることで、利用率の向上を目指しましょう。
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収益モデルの複合化: 宿泊だけでなく、1階の店舗部分を時間貸しのレンタルスペースやコワーキングスペースとして提供するなど、複数の収益源を持つことで、宿泊事業の赤字を補填できる可能性があります。