民泊物件  ·  27日 8月 2025

愛知県瀬戸市で民泊を始めるなら！民泊可・駐車場付き3LDKマンションのメリット・デメリットを徹底解説

物件情報

 

  • 所在地: 愛知県瀬戸市東茨町33

  • 最寄駅: 名鉄瀬戸線「尾張瀬戸」駅 徒歩10分

  • 家賃: 99,800円（民泊利用の場合は別途消費税）

  • 専有面積: 80㎡

  • 間取り: 3LDK＋S

  • 築年: 2000年12月（築24年）

  • 契約形態: 定期借家契約、ペット相談可、事務所・店舗利用可

  • 特徴: 貸主様より民泊転貸可の承諾済み、ルーフバルコニー、リフォーム予定あり、駐車場2台利用可

URL: https://jmty.jp/aichi/est-hou/article-1jgkwg

 

民泊適正評価

 

この物件を民泊運営の観点から評価すると、いくつかの明確なメリットとデメリットが見えてきます。

 

【メリット】

 

  • 家賃設定: 家賃9万円台というのは、民泊運営において非常に大きな強みです。家賃が低いほど、損益分岐点に到達しやすくなり、利益が出やすい構造になります。

  • 物件の広さ: 80㎡の3LDK+Sという間取りは、家族やグループ旅行に最適です。複数の寝室を確保できるため、宿泊人数を多く設定でき、宿泊単価を上げやすくなります。

  • リフォーム予定: キッチン、ユニットバス、和室の洋室化など、水回りや内装が新しくなるのは大きなメリットです。ゲストは清潔で新しい設備を好むため、高評価に繋がり、集客力も高まるでしょう。

  • 駐車場: 駐車場が確保しやすいエリアであるため、車で訪れるゲストにとって非常に便利です。特にジブリパークや周辺観光地を周遊するファミリー層には大きな訴求ポイントとなります。

  • 民泊許可済み: 貸主様から民泊転貸の承諾を得ている点は、運営を始める上での大きな安心材料です。ただし、最終的な運営の可否は行政や消防署の審査にかかっているため、注意が必要です。

 

【デメリット】

 

  • 立地: 最寄りの「尾張瀬戸駅」まで徒歩10分という点は良いものの、名古屋市中心部からのアクセスはやや不便に感じるゲストもいるかもしれません。公共交通機関のみでの移動を考えているゲストには、デメリットとなり得ます。

  • 競合: ジブリパーク開園以降、瀬戸市周辺は民泊運営に参入する事業者が増加傾向にあります。競合物件が増えると、稼働率や宿泊単価が下がるリスクがあります。

  • 初期費用: 敷金・礼金はないものの、室内修繕費用、室内清掃費用、カギ交換費用など、契約時に支払う初期費用が複数あります。詳細な金額を確認し、資金計画を立てておく必要があります。

 

契約前に確認するポイント

 

この物件で民泊運営を検討する際は、以下の点を事前に確認しておきましょう。

  1. 行政・消防への確認: 貸主様から承諾済みであっても、最終的な運営許可は管轄の行政や消防署の判断です。事前に問い合わせて、この物件での民泊運営が法的に可能か、どのような条件を満たす必要があるかを必ず確認してください。

  2. 初期費用の詳細: 資料に記載されている「室内修繕費用」「室内清掃費用」「カギ交換費用」などの具体的な金額と、償却条件を再度確認しましょう。

  3. リフォーム内容の確認: リフォーム予定の箇所について、具体的な内容や完了時期を貸主様と綿密に確認してください。ゲストに提供するサービスの質に直結する重要な要素です。

  4. ターゲット設定: 家族連れやグループ旅行など、ターゲットを明確にし、そのニーズに合わせた家具やアメニティを揃える計画を立てましょう。

 

周辺地域の平均稼働率と想定年間利益

 

 

周辺地域の平均稼働率

 

瀬戸市はジブリパーク来園客を中心に需要が高まっていますが、年間を通じての需要にばらつきがあるため、**平均稼働率は60%〜70%**程度が見込めます。特に長期休暇やイベント時期には需要が高まりますが、平日は稼働率が下がる傾向にあります。

 

運営した場合の想定年間利益

 

仮に、宿泊単価を1泊あたり18,000円、平均稼働率を65%と設定して試算します。

  • 年間売上: 18,000円 × 365日 × 65% = 4,270,500円

  • 年間家賃: (99,800円 + 9,980円) × 12ヶ月 = 1,317,360円

  • 年間運営費用:

    • 光熱費、通信費など: 約25,000円/月 × 12ヶ月 = 300,000円

    • 清掃費: 1回あたり8,000円 × 年間稼働日数（365日 × 65%）= 1,898,000円

    • その他費用（アメニティ、修繕費など）：年間300,000円

    • 合計: 2,498,000円

  • 想定年間利益: 4,270,500円（年間売上） - 1,317,360円（年間家賃） - 2,498,000円（年間運営費用） = 455,140円

この試算はあくまで目安です。繁忙期には宿泊単価を上げられる一方、閑散期には稼働率が下がることもあります。また、初期投資額は考慮されていません。

 

想定利益を改善するためのアイデア

 

  • ジブリパーク特化: ジブリパークを訪れる家族連れやファン層をメインターゲットに設定し、内装をジブリ作品の雰囲気に寄せたり、関連グッズを置くなど、特別な体験を提供することで宿泊単価を上げられます。

  • ペット同伴可プラン: 大型犬もOKという希少性を活かし、ペット同伴で旅行するゲスト向けのプランを用意しましょう。ペット用のアメニティやケージを完備することで、他物件との差別化が図れます。

  • 長期滞在向けプラン: ジブリパークの年間パスポート利用者や、周辺での長期出張者向けに、お得な料金設定の長期滞在プランを提供することも有効です。安定した収入源を確保することで、空室リスクを減らすことができます。

この物件は、低家賃と広さという強みがある一方で、立地や競合状況という課題も抱えています。これらのデメリットを理解し、ターゲットを明確にした上で戦略を立てることで、民泊運営を成功させることは十分に可能です。

カテゴリ： tokai, aichi