物件情報
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物件種別: 京町家（4連棟）
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住所: 京都市東山区
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最寄駅: 京阪本線 清水五条駅
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家賃: 500,000円
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詳細: 4戸の長屋を全て利用可能。民泊・宿泊事業での賃借が可能ですが、リフォームが必要な状態です。
民泊適正評価
この物件は、京都市東山区という観光の中心地に位置し、最寄りの清水五条駅からもアクセスが良いという、宿泊事業において非常に優れた立地条件を持っています。特に、年間を通して運営が可能な簡易宿泊所として許可を取得できれば、需要のピークシーズンだけでなく、オフシーズンにも安定した収益を期待できます。
しかし、簡易宿泊所としての運営には、民泊新法とは比較にならないほど厳しい法規制と高額な初期費用が発生します。消防法に基づく消火設備や避難経路の整備、建築基準法に則った構造の改修など、リフォーム費用は数百万〜1千万円を超える可能性も十分にあります。家賃50万円という固定費に加え、これらの初期投資も考慮すると、運営開始までのハードルは非常に高いと言わざるを得ません。
契約前に確認するポイント
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簡易宿泊所の用途変更と許可申請: 簡易宿泊所としての営業許可を得るためには、保健所や消防署、建築指導課など、複数の機関との連携が不可欠です。物件の用途変更が物理的・法的に可能か、専門家（建築士や行政書士など）に相談し、かかる費用と期間を事前に把握しましょう。
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初期投資（リフォーム費用）の試算: リフォームは必要不可欠ですが、簡易宿泊所として認められるための消防設備や避難経路の確保には多大な費用がかかります。複数の業者から見積もりを取り、現実的な初期投資額を把握しておくことが重要です。
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周辺環境と運営体制: 高稼働を目指す場合、宿泊客による騒音やゴミ出しの問題など、近隣住民とのトラブルに発展する可能性があります。運営体制として、緊急時の対応や清掃・メンテナンスをどう行うか、事前に計画しておく必要があります。
周辺地域の平均稼働率
京都市全体の宿泊施設稼働率は非常に高い水準で推移しており、特にインバウンド需要の回復により高稼働が続いています。京都市観光協会によると、2025年4月の京都市全体の客室稼働率は89.5％でした。簡易宿泊所として適切に運営すれば、この高い需要を年間を通して取り込むことが可能です。
運営した場合の想定年間利益
簡易宿泊所として年間365日運営することを前提に、収益を試算してみましょう。
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想定稼働日数: 365日 × 75%（稼働率） = 274日
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想定宿泊単価: 4連棟であることを考えると、大人数での利用が見込めます。周辺の宿泊施設を参考に、1泊あたりの平均単価を45,000円と仮定します。
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年間売上: 45,000円 × 274日 = 12,330,000円
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年間家賃: 500,000円 × 12ヶ月 = 6,000,000円
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年間粗利益: 12,330,000円 - 6,000,000円 = 6,330,000円
簡易宿泊所として365日稼働できる場合、年間の粗利益は633万円と、民泊新法での運営と比較して大幅に改善します。この金額であれば、運営費用（水道光熱費、清掃費、サイト手数料、人件費など）や初期の改修費を回収し、黒字化できる現実的な見通しが立ちます。
簡易宿泊所としての運営が可能であるかがキーポイントになるので、契約前の確認が重要となります。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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初期投資の圧縮: 簡易宿泊所の許可は専門的な知識が必要です。複数の行政書士や建築士に相談し、最も効率的かつ費用を抑えた改修プランを立てることが重要です。また、内装のDIYを部分的に行うなど、初期費用を抑える工夫も有効です。
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高付加価値戦略: 単なる宿泊施設ではなく、「茶道体験」や「着物レンタル」などの文化体験を組み合わせた、高単価のプランを提供します。ラグジュアリーな内装にすることで、富裕層をターゲットにし、宿泊単価を大幅に引き上げることを目指します。
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複数戸の個別運用: 4つのユニットをそれぞれ異なるコンセプトでリフォームし、単価の低い部屋から高い部屋まで多様なニーズに対応できるようにします。これにより、稼働率と客単価の両方を最適化できる可能性があります。