物件情報
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住所: 東京都江東区大島７丁目
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交通: 都営新宿線「大島」駅 徒歩5分
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賃料: 15万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: 1ヶ月 / 1ヶ月
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面積/間取り: 47.59㎡ / 3K
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種別/階数: 賃貸一戸建て / 2階建
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築年数: 1991年1月（築34年8ヶ月）
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特記事項: 民泊相談可、家具・家電付き、ペット・楽器相談可、事務所使用相談可
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6987424160/00278664/x06987424160.html
民泊適正評価
この物件は、初期投資を抑えつつ、都心に近い好立地を活かした民泊事業を始めたい方にとって、非常に魅力的なポテンシャルを秘めています。
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良い点:
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「民泊相談可」: 大家さんとの交渉次第で民泊が可能なため、他の物件よりも事業化へのハードルが低いでしょう。
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駅徒歩5分: 都営新宿線で都心へのアクセスが非常に良く、観光客やビジネス客の需要を幅広く取り込めます。
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家具・家電付き: 初期投資の大きな部分を占める家具・家電をすでに備えているため、コストを大幅に削減できます。
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一戸建て: 近隣住民との騒音トラブルのリスクが少なく、プライバシーが保たれるため、ゲストも安心して滞在できます。
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悪い点:
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築年数の古さ: 築34年と古いため、水回りや建物の老朽化による修繕リスクが懸念されます。
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「民泊相談可」: あくまで「相談可」なので、交渉が難航したり、最終的に許可されない可能性もあります。
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家賃の高さ: 15万円という家賃は、運営経費の中でも大きな割合を占めます。高稼働率を維持しないと、赤字になるリスクがあります。
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契約前に確認するポイント
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民泊利用の可否と条件: 最も重要な点です。大家さんとの交渉で民泊利用が許可された場合は、必ず書面で具体的な条件（ゴミ出し方法、利用人数制限など）を確認しましょう。
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家具・家電の状態: 備え付けの家具や家電が、民泊利用に耐えうる状態であるか、事前に確認することが重要です。
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修繕リスク: 築年数が古いので、内見時に建物の構造や水回り、電気設備の状態をすべて確認し、修繕費用を見積もっておきましょう。
周辺地域の平均稼働率
江東区は、東京スカイツリーや東京ビッグサイトなど、様々な観光スポットへのアクセスが良好です。また、都心への通勤にも便利なため、観光客だけでなくビジネス客の需要も見込めます。駅からも近いので、**年間稼働率は55%〜65%**と想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
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想定年間売上:
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3Kという間取りから、宿泊単価を1泊12,000円、定員を6名と仮定します。
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年間稼働率60%と仮定: 365日 × 0.60 = 約219日
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年間売上: 12,000円 × 219日 = 約262.8万円
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想定年間経費:
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年間賃料（15万円 × 12ヶ月）: 180万円
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運営管理費（売上の20%と仮定）: 262.8万円 × 0.2 = 52.56万円
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光熱費・インターネット費など: 月2万円と仮定 = 24万円
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その他費用（保険、消耗品、清掃費など）: 15万円
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合計経費: 約271.56万円
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想定年間利益:
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年間売上（262.8万円）- 年間経費（271.56万円）= 約-8.76万円
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注意点: 上記は初期費用（敷金・礼金、仲介手数料など）は含んでいません。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
この物件は、家賃の高さが課題です。収益をさらに伸ばすための工夫が必須となります。
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ターゲットの明確化:
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赤字リスクを考慮し、宿泊以外の事業を積極的に検討しましょう。 民泊だけでなく、マンスリーマンションや長期滞在者向けに特化することで、安定した収益を確保できます。
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付加価値の提供:
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3Kという間取りを活かし、ファミリーやグループ旅行に特化したコンセプトを打ち出しましょう。和室があるため、和の雰囲気を強調した内装にするのも良いでしょう。
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多角的な集客:
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Airbnbだけでなく、Booking.comやExpediaといった複数のOTAサイトに掲載し、集客の幅を広げましょう。
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