物件情報
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住所: 福岡県福岡市博多区美野島１丁目
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交通: バス/「美野島一丁目」バス停 徒歩4分
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賃料: 17.6万円
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管理費等: 5,500円
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敷金/礼金: 4ヶ月 / 1ヶ月
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面積: 62.18m2
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種別/階数: 貸店舗・事務所 / 3階/6階建
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築年数: 2013年8月（築12年1ヶ月）
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特記事項: 民泊相談可、シャワー無し
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/9541352601/74008512/x09541352601.html
民泊適正評価
この物件は、立地の良さと物件のポテンシャルを活かすことで、高い収益を見込める民泊事業を展開できます。
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良い点:
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民泊歓迎: 大家さんがシャワー設置について相談可能と記載しており、民泊運営に非常に前向きです。
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好立地: 観光客が多い博多区に位置し、バス停まで徒歩4分とアクセスが良好です。
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築浅: 築12年と比較的築浅のため、建物の老朽化リスクが低く、リフォーム費用を抑えられます。
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広大な空間: 62.18㎡という広さは、大人数の宿泊や、ゆったりとした空間を求めるゲストにも対応できます。
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悪い点:
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シャワー設備がない: ゲストにとって必須のシャワーがないため、設置工事に高額な費用がかかります。
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高額な初期費用: 敷金・礼金が合計で家賃5ヶ月分と非常に高額で、入念な資金計画が必要です。また、退去後清掃費用として17.6万円、ALSOK警備料金として月3,850円もかかります。
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バス移動が主: 最寄りの駅からの距離が不明なため、バス移動が苦手なゲストにとっては不便に感じられる可能性があります。
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契約前に確認するポイント
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シャワー設置の費用と条件: 最も重要な点です。大家さんとシャワー設置について具体的に相談し、工事の許可、費用負担の割合などを書面で確認しましょう。
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法的な要件: 店舗物件を民泊として運営する場合、住宅宿泊事業法（民泊新法）以外の法規が適用される可能性があります。管轄の自治体に、どのような申請が必要か、消防法や建築基準法などの確認を行いましょう。
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初期費用: 敷金・礼金に加え、退去後清掃費用やALSOK警備料金といった高額な費用が発生するため、契約前に正確な金額を把握しておきましょう。
周辺地域の平均稼働率
福岡市博多区は、国内有数の観光・ビジネス拠点であり、国内外からの観光客やビジネス客が絶えません。この物件の立地の良さと広さを活かせば、高い稼働率が期待できます。**年間稼働率は60%〜70%**と非常に高く想定できます。
運営した場合の想定年間利益
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想定年間売上:
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宿泊単価を1泊25,000円、定員を8名と仮定します。
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年間稼働率65%と仮定: 365日 × 0.65 = 約237日
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年間売上: 25,000円 × 237日 = 約592.5万円
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想定年間経費:
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年間賃料（17.6万円 × 12ヶ月）: 211.2万円
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年間管理費（5,500円 × 12ヶ月）: 6.6万円
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運営管理費（売上の20%と仮定）: 592.5万円 × 0.2 = 118.5万円
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光熱費・ALSOK警備料金など: 月2.5万円と仮定 = 30万円
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その他費用（保険、消耗品、清掃費など）: 20万円
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合計経費: 約386.3万円
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想定年間利益:
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年間売上（592.5万円）- 年間経費（386.3万円）= 約206.2万円
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注意点: 上記は初期費用（敷金・礼金、内装工事費、シャワー設置費など）は含んでいません。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
この物件は、立地と物件の特性を最大限に活かすことで、収益をさらに伸ばすことができます。
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ターゲットの明確化:
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「グループ旅行に最適な宿」「長期滞在向けの宿舎」など、物件の広さを強調したコンセプトを打ち出すことで、集客力を高められます。
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付加価値の提供:
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24時間セキュリティをアピールし、女性の一人旅や海外からのゲストにも安心して利用できる点を強調しましょう。
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多角的な収益化:
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宿泊だけでなく、日中のみのレンタルスペースや、小規模なワークショップスペースとして貸し出すなど、スペースを有効活用しましょう。
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