物件情報
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住所: 東京都豊島区池袋本町４
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交通: 東武東上線「北池袋」駅 徒歩2分、JR埼京線「板橋」駅 徒歩11分
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賃料: 15.4万円
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管理費等: 3,000円
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敷金/礼金: なし / 15.4万円
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面積/間取り: 36.89㎡ / 1DK
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種別/築年数: マンション / 新築（2025年8月完成）
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特記事項: 民泊可能、ペット相談可、事務所利用相談可、南向き角部屋、オートロック、同マンションで他にも複数部屋募集中
民泊適正評価
この物件は、都内でも屈指の好条件を兼ね備えており、複数の部屋を借りることで、より高い収益性を見込める民泊事業を展開できます。
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良い点:
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「民泊可能」と明確: 賃貸契約で民泊が可能な物件は非常に貴重であり、この物件の最大の強みです。
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圧倒的な立地: 最寄り駅から徒歩2分、池袋まで1駅、新宿・渋谷方面へのアクセスも良好なため、国内外のゲストから高い需要が見込めます。
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新築・充実した設備: 新築のため清潔感があり、オートロック、独立洗面台、浴室乾燥機など、ゲストの満足度を高める設備が揃っています。
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複数部屋をまとめて契約可能: 同じ建物内で複数の部屋を運営することで、清掃や管理業務の効率が大幅に向上し、コスト削減につながります。
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悪い点:
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高額な賃料: 都心の一等地にあるため、月額15.4万円と高額です。複数部屋借りる場合は、その分リスクも高まります。
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高額な初期費用: 礼金が家賃1ヶ月分かかるほか、退去時のルームクリーニング費用7万円が発生します。
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短期解約違約金: 詳細は不明ですが、短期間で事業を撤退する場合、費用が発生するリスクがあります。
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契約前に確認するポイント
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民泊利用の具体的な条件: 運営に関する細かいルール（ゴミ出し、騒音、内装変更など）を事前に確認しましょう。
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複数契約の条件: 複数部屋を契約する場合の賃料や保証金、契約期間などの条件を、個別の契約とは別に確認しましょう。
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ルームクリーニング費用: 退去時に1部屋につき7万円の費用が固定でかかるため、複数部屋運営する際は、あらかじめ事業計画に組み込んでおく必要があります。
周辺地域の平均稼働率
池袋は、年間を通じて多くの観光客やビジネス客が訪れる都内有数のターミナル駅です。駅徒歩2分という好立地にある新築物件は非常に需要が高く、年間稼働率は80%以上と非常に高く想定できます。
運営した場合の想定年間利益
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想定年間売上（1部屋運営の場合）:
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宿泊単価を1泊15,000円、定員を4名と仮定します。
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年間稼働率85%と仮定: 365日 × 0.85 = 約310日
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年間売上: 15,000円 × 310日 = 約465万円
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想定年間経費（1部屋運営の場合）:
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年間賃料（15.4万円 × 12ヶ月）: 184.8万円
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年間管理費（3,000円 × 12ヶ月）: 3.6万円
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運営管理費（売上の20%と仮定）: 465万円 × 0.2 = 93万円
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光熱費・インターネット費など: 月2.5万円と仮定 = 30万円
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その他費用（保険、消耗品、清掃費など）: 20万円
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合計経費: 約331.4万円
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想定年間利益（1部屋運営の場合）:
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年間売上（465万円）- 年間経費（331.4万円）= 約133.6万円
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注意点: 上記は初期費用（礼金、ルームクリーニング費用など）は含んでいません。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
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複数部屋の効率的な運営: 複数の部屋をまとめて借りることで、清掃業者や管理会社との交渉を有利に進めることができ、コストを削減できます。
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ターゲットの明確化: 「グループ旅行に最適な宿」や「長期滞在向けのビジネスアパートメント」など、特定のニーズに合わせたコンセプトを打ち出すことで、集客力を高められます。
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多角的な集客: Airbnbだけでなく、Booking.comやExpediaといった複数のOTAサイトに掲載し、集客の幅を広げましょう。