物件情報
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住所: 茨城県神栖市田畑エリア
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交通: JR成田線「笹川」駅（駅から遠く、車必須）
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賃料: 3.5万円
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管理費等: 3,000円
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敷金/礼金: なし / なし
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面積/間取り: 23.71㎡ / 1K
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種別/階数: アパート / 2階建（1階、2階に空きあり）
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築年数: 築34年
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特記事項: 民泊応相談、フルリノベーション済み、駐車場1台無料、ペット可
民泊適正評価
この物件は、初期投資を抑え、特定のターゲット層に絞り込んで民泊事業を行いたい方にとって、魅力的なポテンシャルを秘めています。
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良い点:
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初期費用が格安: 敷金・礼金がゼロで、初期費用を大幅に軽減できます。
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フルリノベーション済み: 築年数は古いものの、内装や設備（バス、トイレ、キッチン、エアコンなど）が新品のため、入居後すぐに民泊運営を始められます。
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家賃が安い: 1Kとしては手頃な価格で、運営経費を抑えられます。
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駐車場1台無料: 地方では車での移動が基本となるため、ゲストにとって大きなメリットです。
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ペット可・喫煙可: ペット同伴や喫煙者向けの宿として、差別化を図ることができます。
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悪い点:
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「民泊応相談」: 大家さんとの交渉が必要であり、民泊利用が許可されない可能性もあります。
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立地: 駅からは非常に遠く、周辺に主要な観光スポットがないため、車がないと集客が難しいです。
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1Kという間取り: 収容人数が限られるため、宿泊単価を上げにくく、売上の上限が決まってしまいます。
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インフラ: LPガスは都市ガスよりも料金が割高になる可能性があり、井戸水や浄化槽もランニングコストや運営上の手間となる場合があります。
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契約前に確認するポイント
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民泊利用の可否と条件: 最も重要な点です。メッセージや電話で民泊利用の交渉を行い、許可された場合は必ず書面で条件を確認しましょう。
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インフラ費用: LPガスや井戸水の料金体系を事前に確認し、光熱費の想定を立てましょう。
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周辺の需要: 神栖市は工場地帯があるため、ビジネス利用や工事関係者の長期滞在といった需要が見込めます。ターゲットを明確にしましょう。
周辺地域の平均稼働率
神栖市は観光地ではないため、ファミリー層や観光客の集客は難しいでしょう。しかし、ビジネスや工事関係者などの長期滞在需要が見込めます。そのため、**年間稼働率は30%〜40%**と想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
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想定年間売上:
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1Kという間取りから、宿泊単価を1泊5,000円、定員を2名と仮定します。
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年間稼働率35%と仮定: 365日 × 0.35 = 約128日
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年間売上: 5,000円 × 128日 = 約64万円
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想定年間経費:
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年間賃料（3.5万円 × 12ヶ月）: 42万円
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年間管理費（3,000円 × 12ヶ月）: 3.6万円
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運営管理費（売上の20%と仮定）: 64万円 × 0.2 = 12.8万円
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光熱費・インターネット費など: 月1.5万円と仮定 = 18万円
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その他費用（保険、消耗品、清掃費など）: 10万円
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合計経費: 約86.4万円
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想定年間利益:
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年間売上（64万円）- 年間経費（86.4万円）= 約-22.4万円
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注意点: 上記は初期費用（リノベーション費用、駐車場代など）は含んでいません。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
この物件は、稼働率や宿泊単価を高めるための工夫が必須です。
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ターゲットの明確化:
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赤字リスクを考慮し、宿泊以外の事業を積極的に検討しましょう。 民泊だけでなく、マンスリーマンションや長期滞在者向けに特化することで、安定した収益を確保できます。
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付加価値の提供:
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長期滞在者向けの割引や、自炊に必要な調理器具の充実など、ゲストのニーズに応えるサービスを提供することで、リピーターを増やし、単価を上げられます。
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多角的な収益化:
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「ペットと泊まれる宿」や「喫煙者歓迎の宿」など、他の民泊物件が避けるような特定のニーズに特化することで、ニッチな市場を開拓できます。
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