物件情報
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住所: 東京都荒川区南千住5丁目
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交通: JR常磐線・つくばエクスプレス・東京メトロ日比谷線「南千住」駅 徒歩7分
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賃料: 20万円（民泊利用時は税別）
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管理費等: なし
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敷金/礼金: 2ヶ月 / 1ヶ月（民泊利用時は敷金1ヶ月追加）
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面積: 64.2㎡
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種別/階数: 貸その他 / 2階建
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築年数: 1966年10月（築58年）
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特記事項: 民泊利用可、シェアハウス可
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6986650345/00109999/x06986650345.html
民泊適正評価
この物件は、都内での民泊事業を検討する上で、非常に魅力的なポテンシャルを秘めています。
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良い点:
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抜群の立地: 南千住駅から徒歩7分と駅に近く、3つの路線が使えるため、都心はもちろん、空港や近隣県からのアクセスも良好です。
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民泊利用可: 民泊利用が明確に許可されており、安心して事業計画を立てられます。
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手頃な家賃: 都内で家賃20万円の一戸建ては希少であり、収益性の高い運営が期待できます。
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和室中心の間取り: 和室が複数あるため、海外からの観光客に日本らしい宿泊体験を提供できます。
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悪い点:
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築年数の古さ: 築58年と非常に古いため、内装や設備の老朽化によるリフォーム費用や修繕リスクが懸念されます。
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短い契約期間: 契約期間が2年の定期借家であるため、長期的な運営計画を立てにくい点がリスクとなります。
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初期費用: 敷金・礼金が合計3ヶ月分に加え、民泊利用時は敷金が1ヶ月追加されるため、初期投資がやや高めになります。
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契約前に確認するポイント
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民泊利用時の詳細条件: 住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出が可能か、また税別の賃料が具体的にいくらになるのかを事前に確認しましょう。
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リフォームの範囲と費用負担: 築年数が古いため、内装や設備の修繕が必要になる可能性があります。リフォームがどこまで可能か、また費用は誰が負担するのかを事前に確認することが大切です。
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再契約時の条件: 契約期間が2年の定期借家であるため、再契約時の条件や再契約料について、詳細を確認しておきましょう。
周辺地域の平均稼働率
南千住は、観光客が集中する浅草・上野エリアに近く、東京の主要駅へのアクセスも良好なため、観光・ビジネス双方の宿泊需要が見込めます。この物件は、手頃な価格と広さを活かせば、高い稼働率を期待できます。**年間稼働率は70%〜80%**と、高い水準で想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
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想定年間売上:
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宿泊単価を1泊15,000円、定員を4名と仮定します。
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年間稼働率75%と仮定: 365日 × 0.75 = 約274日
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年間売上: 15,000円 × 274日 = 約411万円
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想定年間経費:
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年間賃料（20万円 × 12ヶ月）: 240万円
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運営管理費（売上の20%と仮定）: 411万円 × 0.2 = 82.2万円
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光熱費・インターネット費など: 月2万円と仮定 = 24万円
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その他費用（保険、消耗品、清掃費など）: 15万円
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合計経費: 約361.2万円
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想定年間利益:
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年間売上（411万円）- 年間経費（361.2万円）= 約49.8万円
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注意点: 上記は初期費用（敷金、礼金、保証会社費用、リフォーム費用など）は含んでいません。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
この物件は、手頃な家賃を活かしつつ、他の民泊物件との差別化を図ることで、収益をさらに伸ばすことができます。
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ターゲットの明確化:
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複数路線のアクセスを活かし、都心観光だけでなく、成田空港を利用する海外観光客や、つくば方面へのビジネス客など、特定のニーズを持つ層に特化したサービスを提供しましょう。
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コンセプトの差別化:
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和室の良さを活かし、「古民家風の和風宿」などコンセプトを明確にすることで、ゲストに特別な宿泊体験を提供し、高い宿泊単価を維持しましょう。
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多角的な収益化:
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宿泊だけでなく、平日はレンタルスペースや撮影スタジオとして貸し出すことで、収益の間口を広げることが可能です。
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