物件情報
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住所: 東京都足立区大谷田3丁目
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交通: 東京メトロ千代田線「北綾瀬」駅 徒歩9分
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賃料: 14.5万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: 1ヶ月 / 1ヶ月
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面積: 4LDK、77.83㎡
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種別/階数: 賃貸一戸建て / 2階建
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築年数: 1981年2月（築44年）
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特記事項: 民泊相談可、ペット相談可、事務所利用可
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6987390925/00274841/x06987390925.html
民泊適正評価
この物件は、都内での民泊事業を検討する上で、非常に魅力的なポテンシャルを秘めています。
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良い点:
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手頃な家賃: 都内の一戸建てとしては、家賃14.5万円という手頃な価格です。
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民泊相談可: 民泊利用が明確に相談できるため、安心して事業計画を立てられます。
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ペット相談可: ペット同伴のゲストをターゲットにできるため、集客の間口が広がります。ペット連れの需要は高まっており、高い宿泊単価も期待できます。
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駅近: 北綾瀬駅から徒歩9分と、都内へのアクセスが良好です。
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悪い点:
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築年数の古さ: 築44年と古いため、内装や設備の老朽化によるリフォーム費用や修繕リスクが懸念されます。
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主要観光地ではない: 足立区は主要な観光地ではないため、明確なコンセプトを打ち出し、ターゲットを絞り込まないと集客が難しいでしょう。
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契約前に確認するポイント
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民泊利用時の詳細条件: 住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出が可能か、貸主の協力範囲を事前に確認しましょう。
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ペット飼育の条件: ペット同伴の宿泊を許可する場合、清掃方法や追加料金、敷金1ヶ月分追加の条件について、貸主と詳細な取り決めをしておきましょう。
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リフォームの範囲と費用負担: 築年数が古いため、内装や設備の修繕が必要になる可能性があります。リフォームがどこまで可能か、また費用は誰が負担するのかを事前に確認することが大切です。
周辺地域の平均稼働率
足立区は、主要な観光地ではありませんが、東京メトロ千代田線を利用して都心へのアクセスが良好です。この物件は、手頃な家賃とペット相談可という点を活かせば、コストパフォーマンスを重視するゲストや、ペット連れのファミリーからの需要が見込めます。**年間稼働率は60%〜70%**と、中程度の水準で想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
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想定年間売上:
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4LDKという広さを活かし、1泊あたりの宿泊単価を12,000円、定員を6名と仮定します。
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年間稼働率65%と仮定: 365日 × 0.65 = 約237日
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年間売上: 12,000円 × 237日 = 約284.4万円
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想定年間経費:
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年間賃料（14.5万円 × 12ヶ月）: 174万円
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運営管理費（売上の20%と仮定）: 284.4万円 × 0.2 = 56.88万円
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光熱費・インターネット費など: 月2万円と仮定 = 24万円
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その他費用（保険、消耗品、清掃費など）: 15万円
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合計経費: 約269.88万円
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想定年間利益:
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年間売上（284.4万円）- 年間経費（269.88万円）= 約14.52万円
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注意点: 上記は初期費用（敷金、礼金、保証会社費用、リフォーム費用など）は含んでいません。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
この物件は、手頃な家賃を活かしつつ、他の民泊物件との差別化を図ることで、収益をさらに伸ばすことができます。
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ターゲットの明確化:
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「ペットと泊まれる宿」として、ドッグランスペースを設けるなど、ペット向けの設備を充実させることで、付加価値を高め、集客力を向上させましょう。
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コンセプトの差別化:
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築年数が古くても、レトロな雰囲気を活かし「昭和レトロ体験」などのコンセプトを打ち出すことで、ユニークな宿泊体験を提供し、集客力を高められます。
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多角的な収益化:
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宿泊だけでなく、平日はレンタルスペースや撮影スタジオとして貸し出すことで、収益の間口を広げることが可能です。
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