物件情報
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住所: 新潟県新発田市 月岡温泉
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交通: 月岡温泉
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賃料: 1万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: なし / なし
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間取り/面積: 2DK / 13.87坪（約45.8㎡）
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種別: リゾートマンション
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築年数: 不明
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特記事項: 民泊利用可、DIY可能、リノベーション必要
民泊適正評価
この物件は、初期投資を抑え、独自のコンセプトを持った民泊事業を始めたい方にとって、非常に魅力的なポテンシャルを秘めています。
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良い点:
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破格の家賃: 月額1万円という家賃は、他の物件にはない最大のメリットです。経費を大幅に抑えられるため、高い収益性を目指せます。
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民泊歓迎: 「民泊などにいかがでしょうか？」と貸主が明確に民泊利用を歓迎しており、安心して事業計画を立てられます。
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DIY可能: 「リノベーションが必要」と明記されているため、自分の好きなコンセプトで内装を作り上げることができます。
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好立地: 日本有数の温泉街である月岡温泉にあり、観光客の集客が見込めます。
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悪い点:
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高額なリノベーション費用: 築年数が不明で、内装は「リノベーション必要」な状態のため、初期投資として内装・設備工事費用が家賃の安さに対して高額になる可能性があります。
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駐車場なし: 温泉地まで車で来る客が多いため、駐車場が別途必要となり、ゲストは近隣の月極駐車場を借りる必要があります。
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情報が不透明: 物件の詳細は電話での問い合わせが必須となっており、ウェブサイト上では情報が限られています。
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契約前に確認するポイント
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リノベーションの範囲と費用負担: どこまでDIYが可能か、また水回りや電気設備といったインフラ部分の修繕・設置費用は誰が負担するのかを、貸主と明確に合意しておくことが重要です。
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築年数と建物の状態: 築年数が不明なため、内見時に建物の構造や老朽化の状態をしっかりと確認しましょう。
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民泊利用時の詳細条件: 住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出が可能か、貸主の協力範囲を事前に確認しましょう。
周辺地域の平均稼働率
月岡温泉は、日本全国から温泉客が集まる有名な観光地です。この物件は、手頃な価格と温泉地という立地を活かせば、温泉好きの個人客やファミリーからの需要が見込めます。周辺の温泉旅館は高額な宿泊料金が多いため、安価な宿泊先を探しているゲストをターゲットにできれば、高い稼働率を期待できます。**年間稼働率は50%〜60%**と想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
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想定年間売上:
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宿泊単価を1泊10,000円、定員を4名と仮定します。
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年間稼働率55%と仮定: 365日 × 0.55 = 約200日
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年間売上: 10,000円 × 200日 = 約200万円
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想定年間経費:
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年間賃料（1万円 × 12ヶ月）: 12万円
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運営管理費（売上の20%と仮定）: 200万円 × 0.2 = 40万円
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光熱費・インターネット費など: 月2万円と仮定 = 24万円
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その他費用（保険、消耗品、清掃費など）: 15万円
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合計経費: 約91万円
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想定年間利益:
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年間売上（200万円）- 年間経費（91万円）= 約109万円
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注意点: 上記は初期費用（敷金、礼金、リノベーション費用など）は含んでいません。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
この物件は、破格の家賃を最大限に活かしつつ、収益をさらに伸ばすことができます。
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コンセプトの明確化:
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「温泉とDIY体験」や「ワーケーション対応の隠れ家」など、物件の特性を活かしたコンセプトを打ち出すことで、特定のニーズを持つターゲット層に強くアピールしましょう。
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付加価値の提供:
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月岡温泉の入浴券をセットにする、地酒や地元の食材を体験できるプランを用意するなど、地域ならではのサービスを付加することで、宿泊単価を上げることが可能です。
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多角的な収益化:
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宿泊だけでなく、日中のワーケーション利用や、イベント・ワークショップスペースとして貸し出すなど、収益の間口を広げることが可能です。
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