物件情報
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住所: 栃木県栃木市箱森町
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交通: 東武日光線「新栃木」駅 徒歩2100m（約26分）
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賃料: 18.8万円（事業用消費税別途）
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管理費等: なし
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敷金/礼金: 1ヶ月 / なし
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面積: 113㎡
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間取り: 4LDK
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種別/階数: 戸建 / 2階建
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築年数: 2001年11月（築23年）
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特記事項: 民泊可、転貸可、フリーレント2ヶ月、駐車場3台分以上、ペット可（敷金2ヶ月増）
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6987394592/00272308/x06987394592.html
民泊適正評価
この物件は、地方で大規模な民泊事業を検討している方にとって、非常に魅力的なポテンシャルを秘めています。
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良い点:
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広大な空間: 113㎡の4LDKという広さは、大人数のグループやファミリーの集客に非常に有利です。
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駐車場3台分以上: 車社会の地方において、複数台の駐車スペースが確保されている点は、大きな強みとなります。
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フリーレント2ヶ月: 賃料が発生しない期間があるため、内装準備や運営開始前の費用を大幅に削減できます。
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民泊可・転貸可: 貸主が民泊と転貸を承諾しているため、安心して事業計画を立てられます。
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悪い点:
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家賃の高さ: 18.8万円という家賃は、地方の物件としてはかなり高額です。高い稼働率と宿泊単価を維持しなければ、安定した利益を出すのは難しいでしょう。
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駅からの距離: 徒歩2100m（約26分）という距離は、電車を利用するゲストには不便です。車での移動が前提となります。
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消費税別途: 事業用賃貸のため、家賃に消費税が加算される点も考慮が必要です。
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契約前に確認するポイント
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フリーレント期間の詳細: フリーレント期間中の水道光熱費や、その他の費用負担について、契約前に明確に確認しましょう。
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事業用契約の条件: 家賃に加えて消費税がかかること、また更新料や保証会社加入の条件など、事業用契約ならではの条件をすべて把握しておくことが大切です。
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民泊運営の手続き: 住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出が可能か、貸主の協力範囲について明確にしておきましょう。
周辺地域の平均稼働率
栃木県栃木市は、蔵の街として知られ、観光地としての魅力はありますが、日帰り観光客も多いため、宿泊需要は限定的です。この物件は、週末や長期休暇に集中して集客するモデルを想定し、**年間稼働率は25%〜35%**と、都心部よりは低い水準で想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
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想定年間売上:
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4LDKという広さを活かし、1泊あたりの宿泊単価を30,000円、定員を8名と仮定します。
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年間稼働率30%と仮定: 365日 × 0.3 = 約109日
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年間売上: 30,000円 × 109日 = 約327万円
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想定年間経費:
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年間賃料（18.8万円 × 12ヶ月）: 225.6万円
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年間消費税（225.6万円 × 0.1）: 22.56万円
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運営管理費（売上の20%と仮定）: 327万円 × 0.2 = 65.4万円
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光熱費・インターネット費など: 月3万円と仮定 = 36万円
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その他費用（保険、消耗品、清掃費など）: 15万円
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合計経費: 約364.56万円
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想定年間利益:
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年間売上（327万円）- 年間経費（364.56万円）= 約-37.56万円
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注意点: 上記はフリーレント2ヶ月分を考慮していません。フリーレントを考慮すると、年間家賃は（18.8万円 × 10ヶ月）+ 消費税となりますが、それでも年間利益は赤字となります。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
上記の試算から、この物件は家賃が高すぎるため、通常通りの民泊運営では赤字になる可能性が高いです。収益をプラスにするためには、以下の戦略が不可欠です。
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家賃交渉:
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まず、オーナーに賃料の引き下げを交渉することが最も重要です。
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コンセプトの特化:
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「フリーレント2ヶ月」を最大限に活用し、内装を徹底的に作り込み、グランピング風やワーケーション向けなど、明確なコンセプトを打ち出し、宿泊単価を大幅に引き上げましょう。
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長期滞在需要の取り込み:
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長期割引を設定し、出張者やワーケーション利用者など、長期滞在のゲスト向けにアピールすることで、安定した稼働率を確保しましょう。
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体験型民泊:
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周辺の観光地や自然を活かした「いちご狩り体験」や「星空観察ツアー」といったユニークな体験プランを宿泊とセットで提供し、付加価値を高めましょう。
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