物件情報
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住所: 広島県三次市三良坂町三良坂
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交通: 福塩線「三良坂」駅 徒歩1000m（約12〜13分）
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賃料: 6.8万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: 1ヶ月 / なし
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面積: 6DK、182.14㎡
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種別: 賃貸一戸建て
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築年数: 1983年4月（築42年）
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特記事項: 民泊可、転貸可、フリーレント2ヶ月、DIY可能（原状回復義務なし）、駐車場4台以上可
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6987394587/00272308/x06987394587.html
民泊適正評価
この物件は、低コストで大規模な民泊事業を始めたい方にとって、非常に魅力的なポテンシャルを秘めています。
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良い点:
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破格の家賃と初期費用: 182㎡という広さで月額6.8万円という家賃は、他に類を見ないほどの安さです。敷金1ヶ月・礼金なしと初期費用も抑えられます。
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DIY可能（原状回復義務なし）: 自由に内装を改装できる上、退去時の回復義務がないため、初期投資を抑え、個性的な空間を作り上げることができます。
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駐車場4台以上可: 郊外の物件では必須となる駐車スペースが複数確保されており、車での来客が前提となる旅行客にとって非常に有利です。
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民泊可・転貸可: 「民泊可」「転貸可」と明記されているため、安心して事業計画を立てられます。
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悪い点:
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駅からの距離: 駅から徒歩1000mと、駅近とは言えません。都会からの観光客をターゲットにする場合は、車でのアクセスを前提としたプロモーションが必要です。
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築年数の古さ: 築42年と非常に古く、内装だけでなく水回りや電気設備など、大規模なリフォーム費用がかかる可能性があります。
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契約前に確認するポイント
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民泊利用時の詳細条件: 住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出が可能か、貸主の協力範囲を事前に確認しましょう。
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DIYの範囲: DIY可能とありますが、水回りの工事など、どの範囲まで可能か、事前に貸主と明確に合意しておくことが重要です。
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設備の状態: 築年数が古いため、内見時に設備（キッチン、バス、トイレなど）の状態をすべて確認し、修繕が必要な場合は費用を見積もりましょう。
周辺地域の平均稼働率
三次市は、都会からの観光客が集中するエリアではありません。しかし、その分、静かな環境を求めるゲストや、特定の目的（ワイナリー巡り、自然体験など）を持つゲストに需要があると考えられます。明確なコンセプトを打ち出せば、**年間稼働率は30%〜40%**と、低めの水準で想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
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想定年間売上:
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182㎡という広さを活かし、1泊あたりの宿泊単価を20,000円、定員を8名と仮定します。
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年間稼働率35%と仮定: 365日 × 0.35 = 約127日
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年間売上: 20,000円 × 127日 = 約254万円
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想定年間経費:
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年間賃料（6.8万円 × 12ヶ月）: 81.6万円
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運営管理費（売上の20%と仮定）: 254万円 × 0.2 = 50.8万円
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光熱費・インターネット費など: 月2万円と仮定 = 24万円
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その他費用（保険、消耗品、清掃費など）: 15万円
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合計経費: 約171.4万円
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想定年間利益:
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年間売上（254万円）- 年間経費（171.4万円）= 約82.6万円
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注意点: 上記は初期費用（敷金、保証会社費用、DIY・リフォーム費用など）は含んでいません。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
この物件は、低コストを活かしつつ、他の民泊物件との差別化を図ることで、収益をさらに伸ばすことができます。
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コンセプトの明確化:
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「ワイナリー巡りの拠点」「田舎暮らし体験」「DIYワークショップ付き」など、地域資源や物件の特性を活かしたコンセプトを打ち出すことで、特定のニーズを持つターゲット層に強くアピールしましょう。
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体験型民泊:
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地域の文化体験（農業体験、三次もののけフェスタなど）を宿泊とセットで提供し、付加価値を高めることで、収益をさらに伸ばすことができます。
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多角的な収益化:
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宿泊だけでなく、平日はレンタルスペースや撮影スタジオ、コワーキングスペースとして貸し出すことで、収益の間口を広げることが可能です。
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