物件情報
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住所: 兵庫県尼崎市南初島町
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交通: 阪神電鉄阪神なんば線「大物」駅 徒歩16分
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賃料: 10.12万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: なし / 2ヶ月
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面積: 163.02㎡
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種別/階数: 貸寮 / 3階建
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築年数: 1990年1月（築35年）
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特記事項: 民泊転貸可、一棟貸し、DIY可能
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6983768627/50015128/x06983768627.html
民泊適正評価
この物件は、低コストで大規模な民泊事業を始めたい方にとって、非常に魅力的なポテンシャルを秘めています。
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良い点:
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破格の家賃: 163㎡という広さで月額10万円という家賃は、他に類を見ないほどの安さです。
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ゲストハウスに最適な間取り: 4.5畳の小部屋が10室以上あるため、ドミトリーではなく個室を提供できるゲストハウスや、ホステルとしての運営に最適です。
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DIY可能: 自由に内装を改装できるため、初期投資を抑え、個性的な空間を作り上げることができます。
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民泊転貸可: 「民泊転貸可」と明記されているため、安心して事業計画を立てられます。
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悪い点:
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大規模な改修工事が必要: 風呂がないため、民泊運営には必須となるシャワーブースやユニットバスの設置工事が必要です。これにより、初期費用が大幅に増加します。
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駅からの距離: 最寄り駅から徒歩16分とやや遠いため、車を持たないゲストの集客には工夫が必要です。
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築年数: 築35年と古く、内装だけでなく水回りや電気設備など、大規模なリフォーム費用がかかる可能性があります。
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契約前に確認するポイント
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水回り工事の費用と可否: シャワーブースやユニットバスの設置工事がどこまで可能か、またその費用は誰が負担するのかを明確にしておくことが最も重要です。
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民泊転貸時の詳細条件: 住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出が可能か、貸主の協力範囲を事前に確認しましょう。
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DIYの範囲と費用負担: DIYがどの範囲まで可能か、また電気・水道・ガスのインフラ整備は誰が負担するのかを明確にしておくことが大切です。
周辺地域の平均稼働率
尼崎市は、大阪や神戸へのアクセスが良好なため、観光・ビジネス双方の宿泊需要が見込めます。この物件は、駅からの距離がややありますが、その安さと個室を提供できる点を活かせば、コストパフォーマンスを重視するバックパッカーや長期滞在客からの需要を狙うことができます。**年間稼働率は60%〜70%**と、中程度の水準で想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
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想定年間売上:
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4.5畳の部屋を10室と仮定し、1室1泊あたりの宿泊単価を4,000円、定員を2名とします。
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10室の合計売上（満室時）：10室 × 4,000円 = 40,000円
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年間稼働率65%と仮定: 365日 × 0.65 = 約237日
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年間売上: 40,000円 × 237日 = 約948万円
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想定年間経費:
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年間賃料（10.12万円 × 12ヶ月）: 121.44万円
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運営管理費（売上の20%と仮定）: 948万円 × 0.2 = 189.6万円
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光熱費・インターネット費など: 月5万円と仮定 = 60万円
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その他費用（保険、消耗品、清掃費など）: 20万円
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合計経費: 約391.04万円
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想定年間利益:
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年間売上（948万円）- 年間経費（391.04万円）= 約556.96万円
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注意点: 上記は初期費用（礼金、保証会社費用、水回り工事・リフォーム費用など）は含んでいません。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
この物件は、低コストを活かしつつ、他の民泊物件との差別化を図ることで、収益をさらに伸ばすことができます。
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ターゲットの明確化:
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「バックパッカー向け」という点を強調し、共有スペースを充実させることで、ゲスト同士の交流を促し、口コミでの集客を狙いましょう。
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DIYの活用:
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DIY可能という点を最大限に活かし、ゲストが楽しめるようなユニークな内装や設備（コミュニティボード、共有キッチン、談話スペースなど）を設置することで、集客力を高められます。
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多角的な収益化:
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宿泊だけでなく、平日はレンタルスペースや撮影スタジオとして貸し出すことで、収益の間口を広げることが可能です。
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無料送迎サービス:
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駅からの距離をカバーするため、近隣駅からの無料送迎サービスを提供することで、ゲストの利便性を高め、集客につなげましょう。
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