物件情報
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住所: 東京都豊島区南大塚3丁目
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交通: JR山手線「大塚」駅 徒歩6分 / 都電荒川線「向原」駅 徒歩5分 / 東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅 徒歩7分
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賃料: 17.6万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: なし / 2ヶ月
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保証金: 2ヶ月
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面積: 35.23㎡
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種別/階数: 貸店舗（建物一部） / 4階建の4階（最上階）
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築年月: 1967年9月（築58年）
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特記事項: 民泊相談可、定期借家3年（再契約相談）、水道料月額3,000円
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987398386/00274790/x0698739836.html
民泊適正評価
この物件は、都心部の好立地と比較的安価な賃料を両立しており、戦略的な運営で高い収益を目指せるポテンシャルを秘めています。
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良い点:
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抜群の立地とアクセス: JR山手線「大塚」駅から徒歩6分という好立地は、都心観光やビジネス目的のゲストにとって大きな魅力です。インバウンド需要の取り込みに最適で、安定した集客が見込めます。
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賃料と面積のバランス: 35㎡という広さで月額17.6万円という賃料は、都心部の民泊物件としては比較的安価です。
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民泊相談可能: 「民泊相談可」と明記されているため、運営の許可を得るハードルが低いです。
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最上階のメリット: 最上階のため、階下の住人への騒音トラブルリスクを軽減できます。
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悪い点:
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築年数の古さ: 築58年と非常に古いため、水回りや内装の老朽化が懸念されます。リフォーム費用は借主負担であるため、初期投資が大きくなる可能性があります。
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初期費用の高さ: 礼金2ヶ月分に加え、保証金2ヶ月分、保証会社の初回保証料100%など、初期費用がかなり高額になります。
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違約金と定期借家: 入居から1年以内の解約には総賃料2ヶ月分の違約金がかかり、契約期間が3年の定期借家であるため、柔軟な運営が難しい場合があります。
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契約前に確認するポイント
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民泊利用時の詳細条件: 「民泊相談可」の具体的な内容を、書面で確認しましょう。住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出が可能か、貸主の協力が得られるかを明確にしておく必要があります。
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リフォームの詳細: リフォームが借主負担であるため、どこまで可能か、また修繕の範囲や費用を事前に見積もり、事業計画に含めておきましょう。
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設備の状況: 「設備等は使用できない可能性がございますが現状でのお渡し」とあるため、内見時に設備の状態をすべて確認し、民泊利用に必要な設備を洗い出す必要があります。
周辺地域の平均稼働率
豊島区は池袋駅を中心に、観光・ビジネス・エンターテイメントの中心地として高い需要があります。特にJR山手線沿線の駅は、国内外からのゲストに人気が高いため、この物件も高い稼働率を期待できます。築年数の古さや広さを考慮しても、**年間稼働率は75%〜85%**と、高い水準で想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
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想定年間売上:
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宿泊単価を1泊16,000円、定員を3名と仮定します。
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年間稼働率80%と仮定: 365日 × 0.8 = 292日
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年間売上: 16,000円 × 292日 = 約467.2万円
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想定年間経費:
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年間賃料（17.6万円 × 12ヶ月）: 211.2万円
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運営管理費（売上の20%と仮定）: 467.2万円 × 0.2 = 93.44万円
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光熱費・水道料など: 月1.5万円と仮定 = 18万円
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その他費用（保険、消耗品、清掃費など）: 15万円
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合計経費: 約337.64万円
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想定年間利益:
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年間売上（467.2万円）- 年間経費（337.64万円）= 約129.56万円
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注意点: 上記は初期費用（礼金、保証金、保証会社費用、リフォーム費用など）は含んでいません。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
収益をさらに増やすためには、物件のユニークな強みを最大限に活かす戦略が不可欠です。
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コンセプトの明確化:
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「古民家風」「和モダン」など、築古の雰囲気を活かした内装にすることで、他の民泊物件との差別化を図り、固定ファンを獲得しましょう。
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ターゲットの絞り込み:
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カップルや出張者など、少人数での宿泊客に特化し、特定のニーズに応えるサービス（Wi-Fi、テレワークスペースなど）を提供しましょう。
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費用対効果の高いリフォーム:
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水回りなど、ゲストの満足度に直結する部分に優先的に投資し、快適性を向上させましょう。
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