物件情報
-
住所: 東京都品川区西品川3丁目
-
交通: JR山手線「大崎」駅 徒歩6分 / 東急大井町線「下神明」駅 徒歩12分
-
賃料: 49.5万円
-
管理費等: なし
-
敷金/礼金: 2ヶ月 / 2ヶ月
-
敷引・償却: 1ヶ月
-
間取り/面積: 3LDK / 78.49㎡
-
種別/階数: 戸建 / 2階建
-
築年数: 1971年6月（築54年）
-
特記事項: 民泊可、内外装フルリノベーション済（2025年1月）、定期借家2年、駐車場あり（無料）
-
物件URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6987215058/00015797/x06987215058.html
民泊適正評価
この物件は、高額な家賃と初期費用に見合うだけの、優れたポテンシャルを秘めています。
-
良い点:
-
都心の一等地: 大崎駅から徒歩6分という抜群の立地は、都心観光やビジネス目的のゲストにとって大きな魅力です。羽田空港へのアクセスも良く、インバウンド需要の取り込みに非常に有利です。
-
広さと間取り: 3LDK・78.49㎡という広さは、複数人でのグループ旅行やファミリーの宿泊に最適です。宿泊人数を多く設定することで、高い宿泊単価を狙えます。
-
内外装フルリノベーション済み: 築54年とは思えない、清潔で快適な空間が提供できるため、ゲストの満足度も高まります。
-
民泊可物件: 「民泊可」と明記されているため、運営の許可を得るハードルが低く、安心して事業計画を立てられます。
-
-
悪い点:
-
家賃と初期費用の高さ: 月額49.5万円という高額な家賃に加え、敷金・礼金・敷引・保証料と初期費用が非常に高いです。高い稼働率と宿泊単価を維持しなければ、採算を合わせるのが難しいでしょう。
-
定期借家契約: 契約期間が2年間の定期借家であるため、長期的な運営計画を立てる上での不確実性が残ります。
-
築年数: フルリノベーション済みとはいえ、築54年と非常に古いため、見えない部分の老朽化による予期せぬトラブルリスクは否定できません。
-
契約前に確認するポイント
-
民泊利用時の詳細条件: 住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出が可能か、貸主の協力が得られるかなど、契約前に書面で確認しましょう。
-
初期費用の詳細: 敷金、礼金、敷引、保証料など、総額でいくらの初期費用がかかるのかを明確にし、想定外の費用が発生しないよう確認することが大切です。
-
リノベーションの保証: リノベーションの内容や、設備トラブル時の対応について、保証期間や範囲をオーナーに確認しましょう。
周辺地域の平均稼働率
品川区は、都内でも特にインバウンド需要が高いエリアです。この物件は、主要駅から徒歩圏内という立地を最大限に活かせば、高い稼働率を期待できます。年間稼働率は85%以上と、都内でもトップクラスの水準で想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
-
想定年間売上:
-
3LDKという広さを活かし、1泊あたりの宿泊単価を40,000円、定員を6名と仮定します。
-
年間稼働率85%と仮定: 365日 × 0.85 = 約310日
-
年間売上: 40,000円 × 310日 = 約1,240万円
-
-
想定年間経費:
-
年間賃料（49.5万円 × 12ヶ月）: 594万円
-
運営管理費（売上の20%と仮定）: 1,240万円 × 0.2 = 248万円
-
光熱費・インターネット費など: 月4万円と仮定 = 48万円
-
その他費用（保険、消耗品、清掃費など）: 30万円
-
合計経費: 約920万円
-
-
想定年間利益:
-
年間売上（1,240万円）- 年間経費（920万円）= 約320万円
-
注意点: 上記は初期費用（敷金、礼金、敷引、保証会社費用など）は含んでいません。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
この物件は賃料が高い分、収益を最大化するための戦略が不可欠です。
-
ターゲットの明確化:
-
家族旅行や高所得層のビジネス客など、高単価を支払うゲストに特化し、高級感のある内装やサービスを提供しましょう。
-
-
差別化を図る:
-
リノベーションされた内装をさらに磨き上げ、ホテルライクな空間を演出することで、他の民泊物件との差別化を図り、高い宿泊単価を維持しましょう。
-
-
多言語対応とプロモーション:
-
インバウンド需要の高い立地を活かし、多言語での案内や、SNSを使ったプロモーションを積極的に行うことで、集客力をさらに高められます。
-