物件情報
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住所: 浜松市中央区天龍川町1058
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交通: JR東海道本線 天竜川駅
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賃料: 35.2万円（価格相談可能）
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管理費等: 0円（駐車場11台込）
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敷金/礼金: 3ヶ月 / 1ヶ月
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間取り/面積: 3階建5部屋 / 242.04㎡
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種別/築年数: ビル / 築38年
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特記事項: ビル一棟貸し、民泊・ホテル改装可、駐車場11台付、事務所・倉庫・店舗相談可
民泊適正評価
この物件は、大規模な民泊事業を検討している事業者にとって、非常に魅力的なポテンシャルを秘めています。しかし、その高額な賃料を回収するには、戦略的な運営が不可欠です。
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良い点:
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ビル一棟貸し: ビル全体を自由に使えるため、騒音トラブルを気にすることなく、大人数での宿泊にも対応できます。プライバシーを重視するグループ客に特にアピールできます。
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圧倒的な駐車台数: 11台分の駐車場が賃料に含まれている点は、車社会である地方において非常に大きな強みです。複数台で来るグループ客やイベント利用者などをターゲットにできます。
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広大な空間: 242.04㎡という広さは、大人数のグループや、複数世帯での家族旅行、社員旅行など、様々なニーズに対応できます。
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柔軟な契約: 「民泊・ホテル改装可」と明記されているため、安心して事業計画を進められます。また、賃料の交渉も可能な点が大きなメリットです。
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悪い点:
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賃料の高さ: 月額35.2万円という賃料は、稼働率が低い場合、採算を合わせるのが非常に難しくなります。
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初期投資: 築38年という古さから、内装や設備の老朽化によるリフォーム費用が想定されます。旅館・ホテルとしての運営に必要な設備を導入するための初期投資も必要です。特に風呂場が無いので、バスルームを設置する費用が高額になることが予想されます。
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立地の課題: 最寄り駅からやや距離があるため、公共交通機関を利用するゲストの集客は難しく、車でのアクセスが前提となります。
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契約前に確認するポイント
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民泊・ホテル許可の詳細: 旅館業法に基づく許可が取得可能か、事前に市役所や専門家へ相談し、物件が要件を満たしているか確認することが最も重要です。
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リフォームの範囲と費用負担: 「部分リフォーム済」とありますが、ゲストに快適に過ごしてもらうには追加のリフォームが必要となる可能性があります。オーナーとの間で、リフォームの範囲や費用負担について事前に明確に合意を得ましょう。
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駐車場の詳細: 11台の駐車場が確保されているとのことですが、場所や利用ルールについて、契約前に詳しく確認しておきましょう。
周辺地域の平均稼働率
浜松市は、中規模の都市でありながら、ビジネスや観光の需要が一定数存在します。しかし、この物件は駅からのアクセスが限られるため、都心型民泊のような高稼働率は期待できません。特定の団体客をターゲットにするビジネスモデルを前提に、年間稼働率は45%程度が現実的と想定されます。
運営した場合の想定年間利益
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想定年間売上:
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242㎡という広さと駐車場11台という強みを活かし、1泊あたりの宿泊単価を50,000円、定員を15名と仮定します。
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年間稼働率45%で計算: 365日 × 0.45 = 約164日
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年間売上: 50,000円 × 164日 = 約820万円
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想定年間経費:
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年間賃料（35.2万円 × 12ヶ月）: 422.4万円
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運営管理費（売上の20%と仮定）: 820万円 × 0.2 = 164万円
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光熱費・インターネット費など: 月5万円と仮定 = 60万円
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その他費用（保険、消耗品、清掃費など）: 30万円
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合計経費: 約676.4万円
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想定年間利益:
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年間売上（820万円）- 年間経費（676.4万円）= 約143.6万円
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注意点: 上記はあくまで試算であり、初期費用（敷金、礼金、リフォーム費用など）は含んでいません。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
この物件は、高額な賃料を上回る収益を確保するために、以下のアイデアが有効です。
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ターゲットの明確化:
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広大なスペースと駐車場を活かし、スポーツチームやサークルの合宿、企業の研修旅行、三世代家族旅行など、団体客に特化したプランを充実させましょう。
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体験型民泊にする:
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近くの天竜川を活かし、ラフティングや川遊び、釣りといったアクティビティを宿泊とセットで販売することで、付加価値を高めることができます。
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イベントスペースとしての利用:
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宿泊だけでなく、セミナーやワークショップ、交流会などのイベントスペースとしても貸し出すことで、収益の間口を広げることができます。
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