物件情報
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住所: 東京都墨田区立花
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交通: 東武亀戸線 小村井駅 徒歩2分 / 総武線 平井駅 徒歩15分
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家賃: 120,000円（税別）
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管理費等: 0円
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敷金/礼金: なし / なし
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間取り/面積: 2DK / 30㎡
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種別/階数: 戸建（3階建ての1階部分）
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築年数: 築36年（新耐震鉄骨造）
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特記事項: 民泊可、敷金・礼金・仲介手数料0、独立性が高い
民泊適正評価
この物件は、初期費用が最大の武器です。その上で、立地の良さや物件の特性を活かせば、安定した収益が期待できます。
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良い点:
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圧倒的な初期費用の安さ: 敷金、礼金、仲介手数料がすべて無料という条件は、民泊運営を始める上での最大のハードルを劇的に下げてくれます。
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都内でも屈指の好立地: 小村井駅から徒歩2分という駅近に加え、東京スカイツリーや浅草といった人気観光地へのアクセスが良好です。観光客の集客に非常に有利です。
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高い独立性: 3階建ての1階部分で他の住戸に接していないため、ゲストの騒音を気にすることなく運営できます。これは、アパートやマンション運営に付き物のトラブルを回避できる大きなメリットです。
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2DKの間取り: 30㎡とコンパクトながら、部屋が2つあるため、ベッドを分けて配置するなど、ゲストの利用目的に合わせて柔軟に対応できます。
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悪い点:
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家賃の高さ: 30㎡で月額12万円（税別）という家賃は、広さに対して決して安くはありません。高稼働率を維持しなければ、利益を出すのが難しいでしょう。
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築年数の古さ: 築36年と古いため、設備の老朽化が懸念されます。水回りや内装は写真がないため、現地でしっかり確認する必要があります。
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情報不足: 室内写真が掲載されていないため、物件の実際の状態を把握しづらいです。
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契約前に確認するポイント
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民泊利用時の詳細条件: 民泊が可能とありますが、賃料や契約期間、原状回復義務など、通常の契約とは異なる部分を事前に書面で確認しましょう。
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住宅宿泊事業法（民泊新法）との関連: 物件が民泊新法に基づく届出に対応しているか、大家さんの協力が得られるかを確認しましょう。
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初期費用の詳細: 「保証料」「保険料」の具体的な金額と支払いタイミングを明確にし、契約後に想定外の費用が発生しないよう確認することが大切です。
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室内の状態: 写真がないため、必ず内見を行い、水回りやエアコンなど、ゲストが快適に過ごせる最低限の設備が整っているか確認しましょう。
周辺地域の平均稼働率
東京スカイツリーのお膝元である墨田区は、観光客やビジネス客からの需要が非常に高いエリアです。特に、都心へのアクセスが良く、下町情緒も感じられるこのエリアは、民泊運営に適しています。初期費用を抑えられるという大きなメリットを考慮すると、年間稼働率は80%以上と、高い水準を期待できます。
運営した場合の想定年間利益
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想定年間売上:
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2DKという間取りを活かし、1泊あたり18,000円、定員を4名と仮定します。
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年間稼働率80%と仮定: 365日 × 0.8 = 約292日
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年間売上: 18,000円 × 292日 = 約525.6万円
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想定年間経費:
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年間家賃（12万円 × 12ヶ月）: 144万円
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年間消費税（1.2万円 × 12ヶ月）: 14.4万円
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運営管理費（売上の20%と仮定）: 525.6万円 × 0.2 = 105.12万円
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光熱費・インターネット費など: 月2.5万円と仮定 = 30万円
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その他費用（保険、消耗品など）: 15万円
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合計経費: 約308.52万円
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想定年間利益:
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年間売上（525.6万円）- 年間経費（308.52万円）= 約217.08万円
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注意点: 上記はあくまで試算であり、初期費用（保証料、保険料）や内装費用は含まれていません。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
この物件は、初期費用の安さという強みを活かし、利益を最大化するための戦略を立てることが重要です。
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ターゲットの明確化:
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東京スカイツリーや浅草観光を目的とした少人数グループや、長期滞在のビジネス客に特化し、特定のニーズに応えるプランを提供しましょう。
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コンセプトの差別化:
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築古の雰囲気を活かし、昭和レトロや下町情緒をテーマにした内装にすることで、他の物件にはない個性を打ち出せます。
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多言語対応:
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浅草やスカイツリー周辺は外国人観光客が多いため、英語や中国語での案内や、周辺情報をまとめたガイドブックを用意することで、集客力を高められます。
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