民泊物件  ·  22日 8月 2025

【東京都北区民泊可】志茂駅徒歩5分の好立地！DIY可能な貸店舗で民泊運営

物件情報

 

  • 住所: 東京都北区志茂１丁目

  • 交通: 東京メトロ南北線 志茂駅 徒歩5分 / JR京浜東北・根岸線 赤羽駅 徒歩10分

  • 家賃: 7.92万円

  • 管理費等: 3,300円

  • 敷金/礼金: 3ヶ月 / 1ヶ月（民泊運用時は礼金2ヶ月）

  • 使用部分面積: 22㎡

  • 種別: 貸店舗（建物一部）

  • 築年月: 1982年2月(築43年7ヶ月)

  • 特記事項: 民泊運用可能、DIY可能

  • 物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987370567/00108660/x06987370567.html

 

民泊適正評価

 

この物件は、立地の良さを活かし、都心の民泊ビジネスで成功を収めるポテンシャルを秘めています。

  • 良い点:

    • 都内でも屈指の好立地: 志茂駅から徒歩5分、ターミナル駅である赤羽駅からも徒歩10分というアクセスは、ゲストにとって大きな魅力です。都心へも南北線1本でアクセス可能で、ビジネス客や観光客にとって非常に便利です。

    • DIY可能: 築43年の古さを逆手に取り、内装を自由にカスタマイズできます。例えば、和モダンな空間や、シンプルで洗練されたデザインなど、ターゲット層に合わせたコンセプトを自由に作り込むことが可能です。

    • バス・トイレ別: 22㎡と手狭な物件ながら、バス・トイレが別になっている点は、ゲストにとって非常に快適なポイントです。

  • 悪い点:

    • 設備の古さと初期投資: 築43年という築年数は、設備の老朽化による予期せぬ修繕費用が発生するリスクを伴います。特に、お風呂の熱源がバラスト釜であるため、現代のゲストのニーズに合わせるには、交換が必須となり、追加の初期費用がかかります。

    • 貸店舗契約と初期費用: 民泊運営が許可されている代わりに、礼金が1ヶ月増えるため、初期費用が通常よりもかさみます。また、貸店舗契約のため、仲介手数料や保証会社費用も高めです。

    • 広さ: 22㎡と手狭なため、大人数での宿泊には向いていません。ターゲットを絞り込む必要があります。

    • 建物一部の賃貸: 建物全体ではなく、1階の一部を賃貸するため、上階の住人との間で騒音など生活音に関するトラブルが起きる可能性も考慮に入れる必要があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 民泊利用時の詳細条件: 「民泊運用可能」とありますが、賃料や契約期間、原状回復義務など、通常の契約とは異なる部分を事前に書面で確認しましょう。

  2. バラスト釜の交換費用と大家さんの負担: 築年数が古い物件の設備は入居者が修理・交換費用を負担することが一般的です。バラスト釜の交換費用や撤去費用について、大家さんと事前に相談し、どちらが負担するのかを明確にしておくことが重要です。

  3. DIYの範囲と原状回復義務: どこまでDIYが許可されているのか、退去時に全て元の状態に戻す義務があるのかを明確にしておくことが重要です。

  4. 建物上下階の関係性: 上階の居住者との間の騒音トラブルを防ぐため、騒音対策やルールについて事前に相談しておきましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

東京都北区は、交通の便が良く、都心へのアクセスが容易なため、民泊の需要が非常に高いエリアです。特に志茂駅や赤羽駅周辺は、ビジネスや観光の拠点として人気があります。この物件の立地の良さを考慮すると、**年間稼働率は70%〜80%**と、都心部の平均に近い高い水準を期待できます。

 

運営した場合の想定年間利益

 

  • 想定年間売上:

    • 1泊あたり13,000円と仮定します。

    • 年間稼働率75%と仮定: 365日 × 0.75 = 約274日

    • 年間売上: 13,000円 × 274日 = 約356.2万円

  • 想定年間経費:

    • 年間家賃（7.92万円 × 12ヶ月）: 95.04万円

    • 年間管理費（3,300円 × 12ヶ月）: 3.96万円

    • 運営管理費（売上の20%と仮定）: 356.2万円 × 0.2 = 71.24万円

    • 光熱費・インターネット費など: 月2.5万円と仮定 = 30万円

    • その他費用（保険、消耗品など）: 15万円

    • 合計経費: 約215.24万円

  • 想定年間利益:

    • 年間売上（356.2万円）- 年間経費（215.24万円）= 約140.96万円

注意点: 上記はあくまで試算であり、初期費用（敷金、礼金、仲介手数料など）や、DIY費用は含まれていません。

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

もし想定利益をさらに高めたい場合は、以下のアイデアを試すことで、集客力を向上させることができます。

  1. ターゲットの明確化:

    • 22㎡という広さを活かし、カップルや一人旅、またはビジネス目的のゲストに特化してアピールしましょう。

  2. コンセプトの差別化:

    • DIYが可能という点を最大限に活用し、写真映えするような個性的な内装を施しましょう。例えば、「北欧風の隠れ家」や「和モダンなコンパクトステイ」など、明確なコンセプトを打ち出すことが重要です。

  3. 長期滞在需要の取り込み:

    • 長期出張やワーケーションのゲスト向けに、週・月単位での割引プランを提供することで、稼働率の安定化を図ることができます。

カテゴリ： tokyo, kitaku