民泊物件  ·  22日 8月 2025

【岐阜市民泊可】現実的な運営で高収益を目指す！則武西のリフォーム可戸建て

物件情報

 

  • 住所: 岐阜県岐阜市則武西2丁目1－13

  • 交通: 名鉄名古屋本線 名鉄岐阜駅よりバスまたは徒歩でアクセス

  • 家賃: 49,000円

  • 管理費: 4,000円

  • 合計: 53,000円

  • 敷金/礼金: なし / なし

  • 間取り/面積: 3SDK（1階35.5㎡、2階35.5㎡）

  • 築年数: 不明

  • 特記事項: 民泊運営OK、ペット複数飼育可、リフォームフリー、事務所やシェアハウス利用も相談可能

  • 物件URL: https://jmty.jp/gifu/est-hou/article-1jd8am

 

民泊適正評価

 

この物件は、立地のデメリットを補って余りあるメリットを備えています。

  • 良い点:

    • 圧倒的な家賃の安さ: 月額5.3万円という家賃は、運営費の大部分を占める固定費を大幅に削減できます。この安さのおかげで、仮に稼働率が低くても利益を出しやすい点が最大の魅力です。

    • 民泊運営OK: 賃貸物件で民泊利用が許可されているケースは希少です。安心して事業を進められます。

    • リフォームフリー: 自由なDIYや内装変更が可能で、ゲストの心に響く個性を打ち出せます。

    • ペット複数飼育可: ペット同伴可能な宿泊施設は依然として少なく、この希少性が安定した集客に繋がります。

  • 悪い点:

    • 駅からの距離: 主要駅から離れているため、公共交通機関を利用するゲストにとっては移動が不便に感じられる可能性があります。

    • 駐車場がない: 自動車社会である岐阜県において、駐車場がないことは大きなハンディキャップとなります。しかし、この問題は近くの月極駐車場を借りることで解消できるため、大きなデメリットにはなりません。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. リフォームの詳細条件: 「リフォームフリー」とはいえ、原状回復の義務や、どこまでの範囲が変更可能かなど、具体的な条件を必ず書面で確認しておきましょう。

  2. 退去時の修繕費: 「退去時の修繕費1ヶ月分」がどのような場合に適用されるのか、敷金とは別に請求されるのかなど、不明な点をクリアにしておくことが大切です。

  3. 民泊の運営形態: 住宅宿泊事業法に基づく届け出が必要か、もしくは旅館業法に準拠する必要があるのかなど、大家さんとの間で運営形態について合意を形成しておきましょう。

  4. 月極駐車場の有無と費用: 車での集客を考えている場合は、近隣の月極駐車場の空き状況と料金を事前に調べておきましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

岐阜市全体の民泊稼働率は、主要観光地やイベント時に上昇する傾向にありますが、この物件がある則武西エリアは住宅地のため、一般的な観光目的のゲストに頼るだけでは稼働率が伸び悩む可能性が高いです。特に観光客は利便性を重視するため、駅周辺の競合物件にゲストが流れることを想定し、現実的な年間稼働率は40%程度と見積もるのが妥当でしょう。

 

運営した場合の想定年間利益

 

この物件の最大の強みである家賃の安さが、低い稼働率でも収益を確保できる鍵となります。

  • 想定年間売上:

    • 平均宿泊単価を1泊1人あたり4,000円、定員を6名と仮定。

    • （6名 × 4,000円）= 24,000円/泊

    • 年間稼働率40%と仮定: 365日 × 0.4 = 約146日

    • 年間売上: 24,000円 × 146日 = 約350.4万円

  • 想定年間経費:

    • 年間家賃（5.3万円 × 12ヶ月）: 63.6万円

    • 運営管理費（売上の20%と仮定）: 350.4万円 × 0.2 = 70.1万円

    • 光熱費・インターネット費など: 月3万円と仮定 = 36万円

    • その他費用（消耗品費、保険料など）: 20万円

    • 合計経費: 約189.7万円

  • 想定年間利益:

    • 年間売上（350.4万円）- 年間経費（189.7万円）= 約160.7万円

見ての通り、稼働率が40%と低めでも、年間で160万円以上の利益が見込めます。これはひとえに、圧倒的に安い家賃のおかげです。

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

もし想定利益をさらに高めたい、あるいは集客に苦戦している場合は、以下のアイデアを試してみてください。

  1. 駐車場を借りて自動車客を集客:

    • 岐阜は車社会のため、月極駐車場を借りて駐車場付き物件としてアピールすることで、車を利用するファミリー層やグループ旅行客からの予約を大幅に増やすことができます。駐車場代は追加の経費となりますが、稼働率の向上による売上増がそれを上回る可能性が非常に高い、効果的な戦略です。

  2. ターゲットの再設定とコンセプトの強化:

    • ペット同伴の旅行客をメインターゲットに。専用の設備（ゲージ、食器、トイレシートなど）を充実させ、手ぶらでも泊まれる利便性をアピールしましょう。

    • 「DIY体験ができる宿」や「レトロモダンな一軒家」など、明確なコンセプトの内装に仕上げ、SNSで積極的に発信することが重要です。

  3. 効率的な集客戦略:

    • Airbnbだけでなく、Booking.comなど複数のプラットフォームに登録して露出を増やします。

    • 魅力的な写真を多数掲載し、特にリフォームした内装や、広々とした空間の良さを視覚的に訴えることが、集客成功の鍵となります。

この物件は、家賃の安さという最大の武器を活かし、立地の弱点をカバーする運営戦略を立てることで、高い収益性を実現できるポテンシャルを秘めています。

カテゴリ： tokai, gifu