民泊物件  ·  21日 8月 2025

長野県長野市｜善光寺徒歩3分の一軒家は民泊で成功できる？築古物件を徹底分析！

物件情報

 

  • 物件名: 善光寺民泊用貸家

  • 場所: 長野県長野市大字長野横沢町

  • 家賃：12.65万円

  • 特徴:

    • 96.69㎡の広々とした4K。

    • 「善光寺まで徒歩3分」「民泊用建物」と明記。

    • 2017年に水回りのリフォーム実施済み。

    • 庭付き、バス・トイレ別、追焚機能付き。

  • アクセス:

    • 長野電鉄長野線「善光寺下駅」徒歩15分

    • ＪＲ長野駅まで徒歩27分

  • 物件掲載URL:

 

民泊適正評価

 

 

良い点（メリット）

 

  • 抜群の立地: 日本を代表する観光地である善光寺まで徒歩3分という立地は、インバウンド需要の強力な武器となります。善光寺を訪れる国内外の観光客にとって、これ以上ない宿泊拠点となるでしょう。

  • 運営のハードルが低い: 「民泊用建物」として募集されているため、物件所有者の理解を得る必要がなく、民泊新法に則った手続きもスムーズに進められる可能性が高いです。

  • 広い空間: 96.69㎡の4Kという広さは、家族や友人グループなど、大人数での利用に最適です。宿泊人数が多いほど収益性が高まるため、効率的な運営が期待できます。

  • リフォーム済み: 築69年と古いですが、2017年に水回りがリフォームされている点は大きなメリットです。ゲストが特に気にする水回り部分がきれいだと、満足度も高くなります。

 

悪い点（デメリット）

 

  • 築年数の古さ: 築69年という古さは、建物の老朽化による予期せぬトラブルのリスクを伴います。水回り以外にも、電気配線や配管、屋根など、大規模な修繕が必要になる可能性があります。

  • 駅からの距離: 最寄りの善光寺下駅から徒歩15分、長野駅からは徒歩27分と、駅からのアクセスが不便です。特に、大きな荷物を持ったゲストや、車を利用しないゲストにとっては大きな負担となります。

  • 駐車場がない: 駐車場は近隣にあるものの、物件に併設されていないため、車での利用を想定するゲストにとっては不便に感じられるでしょう。

  • 定期借家契約: 契約期間が2年の定期借家契約であるため、長期的な運営計画を立てにくい点がデメリットです。契約更新ができないリスクも考慮する必要があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 詳細な初期費用: 敷金3ヶ月分（37.95万円）、礼金1ヶ月分（12.65万円）に加え、鍵交換代や保証会社利用料など、家賃以外の初期費用をしっかり確認しましょう。

  2. 建物の状態確認: 築69年のため、契約前に必ず内見を行い、必要な修繕箇所や費用を見積もりましょう。水回り以外にも、雨漏りやシロアリ被害などがないか、専門家に相談してチェックしてもらうのが賢明です。

  3. 法的な要件の確認: 物件が民泊新法（住宅宿泊事業法）の要件を満たしているか、また長野市の条例に違反しないかを事前に確認することが不可欠です。

  4. 周辺の競合調査: 善光寺周辺のホテルや他の民泊施設の価格帯やサービス内容を徹底的に調査し、差別化できるポイントを見つけましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

長野市は善光寺を擁する観光都市であり、通年を通して一定の宿泊需要が見込めます。特に善光寺周辺は、観光客が集中するエリアです。この物件のように、広さがある一戸建ては、家族やグループ旅行の需要を取り込めるため、他の施設に比べて高い稼働率を維持できる可能性が高いです。

 

運営した場合の想定年間利益

 

この物件は、広さから大人数での利用が想定されるため、宿泊単価をやや高めに設定できます。ここでは、宿泊料金を1泊2.5万円と設定し、稼働率を40%と仮定した場合のシミュレーションをしてみましょう。

  • 初期費用: 敷金（37.95万円）＋礼金（12.65万円）＋鍵交換代（3.3万円）＋保証会社利用料（約14万円）＝約67.9万円

  • 運営費用（年間）: 家賃＋管理費（158.4万円）＋消耗品、清掃費、リスティング手数料など＝約190万円

もし稼働率が年間40%（146日）だった場合：

  • 年間売上: 146日 × 2.5万円 = 365万円

  • 年間利益: 365万円 - 190万円 = 175万円

この利益から初期費用を回収するには、67.9万円 ÷ 175万円 = 約0.4年かかります。

一方、駅からの距離がネックとなり、稼働率が20%に留まった場合、年間売上は182.5万円となり、年間利益はわずか-7.5万円となります。この場合、赤字経営となってしまいます。

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

想定利益が低い場合でも、以下のアイデアを実践することで改善の余地はあります。

  • ターゲット層の明確化:

    • 善光寺への参拝客に特化し、写経や座禅体験など、宿坊のような特別な体験を提供します。

    • 広さを活かし、大人数でのイベントや合宿、会社の研修などでの利用も提案します。

  • 送迎サービスの導入:

    • 長野駅や善光寺下駅までの送迎サービスを提供することで、駅からの距離というデメリットを解消できます。

    • 駅周辺の駐車場をゲストに案内し、提携することで利便性を高めます。

  • 築古を強みに:

    • 築69年という古さを「古民家」「レトロ」として価値に変える内装を施し、非日常的な空間を演出します。

    • 日本の伝統的な雰囲気を好むインバウンドゲストに強くアピールできるでしょう。

  • 周辺地域との連携:

    • 善光寺や門前町の飲食店と連携し、宿泊者限定の特典や割引を提供することで、ゲストの満足度を向上させます。

このように、デメリットをただ放置するのではなく、それを逆手に取った戦略を練ることで、この物件の可能性を最大限に引き出すことができるでしょう。

カテゴリ： hokuriku, nagano