民泊物件  ·  21日 8月 2025

群馬県安中市｜10LDK・庭付き戸建ては民泊で稼げる？軽井沢まで35分の物件を徹底解説

物件情報

 

  • 物件名: 非公開

  • 家賃: 13.8万円

  • 場所: 群馬県安中市松井田町新堀85-4

  • 特徴:

    • 10LDKの広々とした間取り（面積約216㎡）。

    • 庭付き（BBQ、家庭菜園、ドッグラン可）。

    • DIY完全自由。

    • ペット3匹まで無料。

    • 駐車場3台付き（屋根付き）。

    • 民泊（簡易宿泊）可能エリア。

  • アクセス:

    • JR信越本線「松井田駅」徒歩12分

    • 軽井沢駅まで車で約35分

    • 世界遺産富岡製糸場まで車で約25分

  • 物件掲載URL:

 

民泊適正評価

 

 

良い点（メリット）

 

  • 広大な空間と多様なニーズへの対応: 10LDK・216㎡という広さは、大家族や友人グループなど、大人数での宿泊に最適です。特に、庭でのBBQやペット同伴可という点は、ファミリーやペット愛好家からの需要を取り込める大きな強みとなります。

  • 運営の自由度: 「民泊可能エリア」と明記されており、物件所有者も民泊運営に協力的です。また、「DIY完全自由」という点は、独自のコンセプトを打ち出し、他の施設との差別化を図る上で非常に有利です。

  • 観光地への好アクセス: 軽井沢や富岡製糸場といった、年間を通じて多くの観光客が訪れるエリアに車で30分圏内という立地は、集客の強力な武器となります。

  • 初期費用の安さ: 敷金・礼金・仲介手数料・初月家賃がすべて0円という条件は、初期投資を大幅に抑えられるため、民泊運営を始めたい人にとって非常に魅力的です。

 

悪い点（デメリット）

 

  • 高額な賃料: 10LDKとはいえ、地方都市で月額13.8万円という賃料は高額です。高い稼働率を維持できなければ、赤字になるリスクが高まります。

  • 築年数の古さ: 築39年のため、電気や水道、ガスなどの設備が老朽化している可能性があります。ゲストの利用中にトラブルが発生するリスクも考慮しなければなりません。

  • 違約金のリスク: 2年以内の退去には高額な解約金が発生するため、運営がうまくいかなかった場合に大きな損失を被る可能性があります。

  • 立地の制約: 駅からのアクセスは徒歩12分とやや不便なため、車での移動が前提となります。ゲストの多くが車を利用しない場合、送迎サービスなどの追加コストが発生するかもしれません。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 民泊運営の条件: 「現金55.2万円プレゼント」や「無償譲渡プラン」など、契約内容が複雑です。民泊運営を目的とした場合、詳細な条件や違約金について、不動産会社と入念に確認しましょう。

  2. 建物の状態: 築39年と古いため、内見時に建物の状態を細かくチェックすることが重要です。特に水回りや配管、屋根など、目に見えない部分の修繕が必要な場合、初期費用が想定以上に膨らむ可能性があります。

  3. 法的な要件: 物件が民泊新法（住宅宿泊事業法）の要件をすべて満たしているか、また安中市の条例に違反しないかを事前に確認することが不可欠です。

  4. DIYの範囲: 「完全自由」とありますが、構造体や設備に関するDIYに制限がないか、事前に書面で確認しておきましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

群馬県全体の民泊稼働率は、大都市圏に比べて低い傾向にあります。しかし、この物件は軽井沢や富岡製糸場といった観光地に近いため、これらの観光客を取り込むことで、平均以上の稼働率を維持できる可能性があります。特に、夏休みやGW、年末年始などの長期休暇期間に需要が集中することが予想されます。

 

運営した場合の想定年間利益

 

この物件は、広さと付加価値を活かして宿泊単価をやや高めに設定できます。ここでは、宿泊料金を1泊3万円と設定し、稼働率を35%と仮定した場合のシミュレーションをしてみましょう。

  • 初期費用: 保証会社利用料（6.9万円）＋保険料（3万円）＝9.9万円（現金プレゼントで相殺されるため）

  • 運営費用（年間）: 家賃（165.6万円）＋光熱費、消耗品、清掃費、リスティング手数料など＝約190万円

もし稼働率が年間35%（127.75日）だった場合：

  • 年間売上: 127.75日 × 3万円 = 383.25万円

  • 年間利益: 383.25万円 - 190万円 = 193.25万円

この利益から初期費用を回収するには、9.9万円 ÷ 193.25万円 = 約0.05年かかります。

一方、集客に苦戦し、稼働率が10%に留まった場合、年間売上は109.5万円となり、年間利益は-80.5万円となります。家賃が地方都市としては高額なため、運営がうまくいかないと大きな赤字に転落するリスクが非常に高いです。

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

想定利益が低い場合でも、以下のアイデアを実践することで改善の余地はあります。

  • ターゲット層の明確化: 広さや庭を活かし、家族や友人グループに特化します。子供が楽しめる遊具や、庭でのBBQセットを常設するなど、付加価値を高めます。

  • DIYでコンセプトを確立: 「DIY自由」という強みを最大限に活かし、おしゃれなグランピング風の内装や、ユニークなテーマ（例：鉄道ファン向け、ペットと泊まれる宿）を設定して差別化を図ります。

  • 体験型プランの導入: 周辺の観光地と連携し、アクティビティや食事券付きの宿泊プランを用意することで、集客力を高めます。

  • 多用途運営: 民泊として利用しない期間は、撮影スタジオやイベントスペース、ワークショップ会場として時間貸しすることも可能です。

このように、デメリットをただ放置するのではなく、それを逆手に取った戦略を練ることで、この物件の可能性を最大限に引き出すことができるでしょう。

カテゴリ： kanto, gunma