民泊物件  ·  21日 8月 2025

福井県敦賀市｜海まで1分のオーシャンビュー古民家は民泊で成功できる？賃料3,000円の物件を徹底解説

物件情報

 

  • 物件名: 非公開

  • 家賃: 3,000円

  • 場所: 福井県敦賀市阿曽

  • 特徴:

    • 海まで徒歩1分のオーシャンビュー古民家。

    • 延床面積約110㎡の木造2階建て。

    • 非線引きの無指定地域のため、民泊・旅館業が可能。

    • 梁が太く建物自体はしっかりしている。

  • アクセス:

    • 海まで徒歩1分。

    • 最寄りの公共交通機関情報は非公開。

  • 物件掲載URL:

 

民泊適正評価

 

 

良い点（メリット）

 

  • 破格の賃料: 月額3,000円という賃料は、全国的に見ても非常に稀な条件です。この安さにより、月々の固定費を大幅に抑えられ、リフォーム費用を回収した後の利益を最大化することができます。

  • 最高の立地: 海まで徒歩1分、2階からオーシャンビューというロケーションは、ゲストにとって最高の付加価値です。海水浴やシーカヤックといったマリンアクティビティをアピールすることで、夏のハイシーズンには高い稼働率と宿泊単価が見込めます。

  • 運営の自由度: 旅館業許可が取りやすい物件であるため、民泊新法だけでなく、より収益性の高い旅館業としても運営できる可能性を秘めています。

  • 古民家の趣: 大正時代に建てられたであろう古民家は、梁や部材に歴史の趣があり、古民家ステイを好むゲストにとって大きな魅力となります。

 

悪い点（デメリット）

 

  • 多額な修繕費用: 賃料が安価である反面、雨漏り、床や天井の張り替え、キッチン・トイレの新設など、建物全体にわたる大規模なリフォームが必要です。初期投資が数百万円単位でかかる可能性があります。

  • インフラの不便さ: トイレが汲み取り式であり、快適な滞在には水洗トイレへの改修が必須です。また、下水が公共水路に流れている可能性があり、この点の確認と改修も必要となります。

  • アクセスの不便さ: 道幅が狭く、車でのアクセスが難しい上に、駐車場も借用が必要なため、ゲストにとっては不便に感じられるかもしれません。

  • 集客の課題: 夏のシーズンに需要が集中する一方で、シーズンオフには集客が難しくなることが予想されます。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. リフォーム費用の見積もり: 物件価格が安くても、リフォームに多額の費用がかかる可能性があります。必ず複数の業者に建物の状態を見てもらい、正確な見積もりを算出してもらいましょう。特に水回りや電気系統、構造の健全性を入念に確認してください。

  2. 法的な要件の確認: 民泊新法（住宅宿泊事業法）だけでなく、旅館業法に則って運営する場合、どのような要件を満たす必要があるか、自治体（敦賀市保健所、土木事務所など）に詳細を確認することが不可欠です。

  3. 周辺集落との関係: 狭い集落であるため、近隣住民とのトラブルを避けるために、事前の挨拶や運営ルール作りが重要です。

  4. 駐車場の確保: 駐車場用地はあるものの、道が狭いため、近隣の駐車場を借りる必要があるかを事前に確認しておきましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

福井県敦賀市は、夏には海水浴場として賑わうため、この物件は特に夏に高い稼働率が見込めます。しかし、秋から春にかけては観光客が少なくなるため、閑散期には集客が課題となるでしょう。SNS映えするロケーションを活かし、通年で滞在したくなるような付加価値をつける必要があります。

 

運営した場合の想定年間利益

 

この物件は、破格の賃料3,000円であるため、リフォーム費用をいかに抑えられるかが成功の鍵となります。ここでは、リフォームに400万円かかったと仮定し、宿泊料金を1泊2万円と設定した場合のシミュレーションをしてみましょう。

  • 初期費用: 賃料（3,000円）＋リフォーム費用（400万円）＝約400万円

  • 運営費用（年間）: 家賃（3.6万円）＋光熱費、消耗品、清掃費、リスティング手数料など＝約50万円

もし稼働率が年間30%（109.5日）だった場合：

  • 年間売上: 109.5日 × 2万円 = 219万円

  • 年間利益: 219万円 - 50万円 = 169万円

この利益から初期費用を回収するには、400万円 ÷ 169万円 = 約2.4年かかります。

一方、集客に苦戦し、稼働率が10%に留まった場合、年間売上は73万円となり、年間利益は23万円となります。賃料が安価であるため赤字にはなりにくいですが、リフォーム費用の回収には時間がかかるでしょう。

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

宿泊料金を1泊2万円とした場合、利益を出すためにはさらに工夫が必要です。想定利益が低い場合でも、以下のアイデアを実践することで改善の余地はあります。

  • ターゲット層の明確化: シーカヤックや釣りなど、マリンアクティビティを目的とするゲストに特化し、道具のレンタルサービスを提供します。

  • 体験型プランの導入: 地元の漁師と連携し、漁業体験や、釣った魚を調理するプランを提供します。宿泊料金を抑える代わりに、体験料で収益を上げることも可能です。

  • 多用途運営: 閑散期には、撮影スタジオやワークショップ会場として時間貸しすることも可能です。宿泊以外の収益源を確保することで、安定した運営を目指します。

  • DIYを活かしたコンセプト: 「再生古民家」というストーリーをゲストに伝え、内装をDIY風に仕上げることで、ユニークな魅力を生み出します。

このように、デメリットをただ放置するのではなく、それを逆手に取った戦略を練ることで、この物件の可能性を最大限に引き出すことができるでしょう。

カテゴリ： hokuriku, fukui