民泊物件  ·  21日 8月 2025

東京都渋谷区｜代々木上原の駅近物件は民泊で稼げる？メリット・デメリットを徹底解説

物件情報

 

  • 物件名: 非公開

  • 場所: 東京都渋谷区上原１丁目

  • 家賃：22万円

  • 特徴:

    • 東京メトロ千代田線「代々木上原駅」徒歩3分。

    • 46.23㎡の広さ。

    • バス・トイレ別、都市ガス。

    • 民泊相談可。

  • アクセス:

    • 東京メトロ千代田線「代々木上原駅」徒歩3分

    • 小田急小田原線「代々木八幡駅」徒歩10分

    • 東京メトロ千代田線「代々木公園駅」徒歩14分

  • 物件掲載URL:

 

民泊適正評価

 

 

良い点（メリット）

 

  • 抜群の立地: 代々木上原駅からわずか徒歩3分という利便性は、最大の強みです。渋谷という世界的にも人気の高いエリアに位置するため、国内外の観光客から高い需要が見込めます。

  • 広さと間取り: 46.23㎡の広さは、1LDKや1Kに比べてゲストがゆったりと過ごせる空間です。2〜4名程度のグループや家族旅行の需要も取り込めるため、収益性が高まります。

  • 運営のハードルが低い: 「民泊相談可」と明記されているため、物件所有者からの許可を得やすく、民泊新法に則った手続きも比較的スムーズに進められる可能性が高いです。

  • バス・トイレ別: 多くのゲストが好むバス・トイレ別の設備は、ゲストの滞在満足度を上げ、良いレビューに繋がりやすいため、集客において有利に働きます。

 

悪い点（デメリット）

 

  • 高額な賃料: 家賃が22万円、管理費を含めると23.1万円と非常に高額です。月々の固定費が高いため、高い稼働率を維持できなければ、赤字になるリスクが高まります。

  • リフォーム未実施: 「リフォーム未実施」と記載されているため、内装工事に多額の費用がかかる可能性があります。築45年という古さも考慮すると、水回りや電気系統の修繕も必要になるかもしれません。

  • 飲食店不可: 本来は貸店舗・事務所の物件ですが、「飲食店不可」という条件がついています。民泊として利用する場合でも、騒音や匂いなど、近隣住民とのトラブルを避けるために、利用規約を厳しく設定する必要があるでしょう。

  • 築年数の古さ: 築45年という古さは、設備の故障や建物の老朽化による予期せぬトラブルを招く可能性があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 詳細な初期費用と募集条件: 敷金3ヶ月分（66万円）、礼金2ヶ月分（44万円）に加え、仲介手数料やリフォーム費用など、家賃以外の初期費用をしっかり確認しましょう。民泊として利用する場合の具体的な条件も、不動産会社に必ず確認してください。

  2. 法的な要件の確認: 物件が民泊新法（住宅宿泊事業法）の要件を満たしているか、また渋谷区の条例に違反しないかを事前に確認することが不可欠です。

  3. 内装工事費用の見積もり: リフォームが前提となるため、内装業者に建物の状態を見てもらい、正確な工事費用を算出してもらいましょう。

  4. 周辺の競合調査: 渋谷周辺はホテルや他の民泊施設が多数存在します。競合の価格帯やサービス内容を徹底的に調査し、差別化できるポイントを見つけましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

東京都は全国でもトップクラスに民泊の稼働率が高いエリアです。特に渋谷区は、観光やビジネス目的の訪問者が多く、通年を通して高い需要が見込めます。この物件のように駅近で広さもある物件は、他の物件に比べて高い稼働率を維持できる可能性が高いです。しかし、高額な家賃を考慮すると、安定した収益を出すには、平均以上の稼働率を目標にする必要があります。

 

運営した場合の想定年間利益

 

この物件は、高額な賃料を補うために、ある程度の宿泊単価を設定する必要があります。ここでは、宿泊料金を1泊2.5万円と設定し、稼働率を80%と仮定した場合のシミュレーションをしてみましょう。

  • 初期費用: 敷金（66万円）＋礼金（44万円）＋仲介手数料（24.2万円）＋リフォーム費用（200万円）＝約334.2万円

  • 運営費用（年間）: 家賃＋管理費（277.2万円）＋光熱費、消耗品、清掃費、リスティング手数料など＝約330万円

もし稼働率が年間80%（292日）だった場合：

  • 年間売上: 292日 × 2.5万円 = 730万円

  • 年間利益: 730万円 - 330万円 = 400万円

この利益から初期費用を回収するには、334.2万円 ÷ 400万円 = 約0.8年かかります。

一方、競合が激しく、稼働率が50%に留まった場合、年間売上は456.25万円となり、年間利益は126.25万円にまで下がります。この場合、初期費用回収に約2.6年かかります。家賃が非常に高いため、稼働率が50%を下回ると赤字に転落する可能性も出てきます。

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

想定利益が低い場合でも、以下のアイデアを実践することで改善の余地はあります。

  • ターゲット層の明確化:

    • 渋谷観光の拠点として、グループや家族連れに特化します。SNS映えする内装や、大人数で楽しめるゲームなどを常備して、付加価値を高めます。

    • 広さを活かし、出張者やリモートワーカー向けのワーケーションプランも提供できます。高速Wi-Fiやデスク、プリンターなどを完備して単価を上げましょう。

  • 多用途運営:

    • 民泊として利用しない期間は、時間貸しのレンタルスペースとして提供することも可能です。撮影スタジオやイベントスペース、セミナー会場など、様々な用途で貸し出すことで、収益の柱を増やせます。

  • リフォームの工夫:

    • 築年数の古さを「レトロ」「ヴィンテージ」として価値に変える内装を施すのも良いアイデアです。現代的な設備と懐かしい雰囲気を融合させることで、ユニークな魅力を生み出せます。

このように、デメリットをただ放置するのではなく、それを逆手に取った戦略を練ることで、この物件の可能性を最大限に引き出すことができるでしょう。

カテゴリ： tokyo, shibuyaku