民泊物件  ·  21日 8月 2025

東京都台東区｜秋葉原駅徒歩9分のデザイナーズマンションは民泊運営に適している？

物件情報

 

  • 物件名: プロスペリティ秋葉原

  • 場所: 東京都台東区台東１

  • 家賃：9,95万円

  • 特徴:

    • 築4年と新しく、デザイナーズ物件。

    • ワンルーム（洋室8.6畳）、18.36㎡。

    • 賃料9.95万円＋管理費7,000円。

    • 独立洗面台、バス・トイレ別、システムキッチンなど設備充実。

    • インターネット無料。

    • 民泊可。

  • アクセス:

    • 東京メトロ日比谷線「秋葉原駅」徒歩9分

    • ＪＲ総武線「浅草橋駅」徒歩9分

    • 都営大江戸線「新御徒町駅」徒歩11分

  • 物件掲載URL:

 

民泊適正評価

 

 

良い点（メリット）

 

  • 抜群の立地: 秋葉原駅から徒歩9分という好立地は、アニメ・ゲームファンやビジネス目的のゲストにとって大きな魅力です。複数の路線が利用可能で、都内の主要な観光スポットへのアクセスも良好です。

  • 築浅・充実した設備: 2021年築と新しく、オートロックや宅配ボックス、独立洗面台など、ゲストが快適に過ごすための設備が整っています。これらの設備は、ゲストの満足度を高め、良いレビューに繋がりやすくなります。

  • 低コストな運営: インターネットが無料のため、月々のランニングコストを抑えられます。これは、利益を確保する上で大きなメリットとなります。

  • 運営のハードルが低い: 「民泊可」と明記されているため、物件所有者からの許可を得やすく、民泊新法に則った手続きもスムーズに進められる可能性が高いです。

 

悪い点（デメリット）

 

  • コンパクトな広さ: 18.36㎡という広さは、1人または2人での利用が中心となります。グループや家族旅行の需要は取り込めないため、ターゲット層が限定されます。

  • 違約金のリスク: 1年未満の解約には1ヶ月分の違約金が発生します。民泊運営が軌道に乗らなかった場合、この違約金が負担となる可能性があります。

  • 競合の多さ: 秋葉原は民泊の激戦区です。多くの競合施設があるため、ただ宿泊を提供するだけでは埋没してしまい、価格競争に巻き込まれるリスクがあります。

  • 騒音トラブルの可能性: デザイナーズマンションであるため、防音性能が低い場合があります。近隣住民との騒音トラブルに発展する可能性も考慮しなければなりません。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 詳細な初期費用: 敷金・礼金に加え、鍵交換費用33,000円、ハウスクリーニング代38,500円、保証会社利用料など、家賃以外の初期費用をしっかり確認しましょう。

  2. 法的な要件の確認: 物件が民泊新法（住宅宿泊事業法）の要件を満たしているか、また台東区の条例に違反しないかを事前に確認することが不可欠です。

  3. 周辺の競合調査: 秋葉原駅周辺の民泊施設がどのようなサービスや価格設定をしているかを徹底的に調査し、差別化できるポイントを見つけましょう。

  4. 内見時のチェック: 騒音状況や建物の状態を細かく確認しておきましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

東京都は全国でもトップクラスに民泊の稼働率が高いエリアです。特に秋葉原は、国内外からの観光客やビジネス目的の訪問者が多く、通年を通して高い需要が見込めます。この物件は駅近で設備も新しいため、他の物件に比べて高い稼働率を維持できる可能性が高いです。

 

運営した場合の想定年間利益

 

この物件は、広さから少人数での利用が中心となりますが、立地と設備の良さを活かすことで、ある程度の宿泊単価を設定できます。ここでは、宿泊料金を1泊8,000円と設定し、稼働率を85%と仮定した場合のシミュレーションをしてみましょう。

  • 初期費用: 敷金（9.95万円）＋礼金（9.95万円）＋鍵交換費用（3.3万円）＋クリーニング代（3.85万円）＋保証会社利用料（約5万円）＝約32万円

  • 運営費用（年間）: 家賃＋管理費（127.8万円）＋消耗品、清掃費、リスティング手数料など＝約150万円

もし稼働率が年間85%（310日）だった場合：

  • 年間売上: 310日 × 8,000円 = 248万円

  • 年間利益: 248万円 - 150万円 = 98万円

この利益から初期費用を回収するには、32万円 ÷ 98万円 = 約0.3年かかります。

一方、競合が激しく、稼働率が50%に留まった場合、年間売上は182.5万円となり、年間利益は32.5万円にまで下がります。この場合、初期費用回収に約1年かかります。家賃が比較的安価なため、稼働率が低くても赤字になるリスクは少ないですが、利益を出すためには高い稼働率を維持することが重要です。

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

想定利益が低い場合でも、以下のアイデアを実践することで改善の余地はあります。

  • ターゲット層の明確化:

    • 秋葉原という立地を最大限に活かし、アニメ・ゲームをテーマにした内装や、コスプレ衣装のレンタルサービスなどを提供します。

    • ビジネス利用を想定し、高速Wi-Fiやデスク、リモートワーク用の設備を充実させることで、付加価値を高めます。

  • 宿泊単価の向上:

    • ゲストが快適に過ごせるよう、高品質な寝具やアメニティを用意します。

    • 近隣の飲食店や観光施設と連携し、宿泊者限定の割引クーポンや特典を付けて、単価を上げます。

  • 多用途運営:

    • 民泊として利用しない期間は、リモートワーク用のスペースや、個室での勉強場所、撮影スタジオとして時間貸しすることも可能です。

このように、デメリットをただ放置するのではなく、それを逆手に取った戦略を練ることで、この物件の可能性を最大限に引き出すことができるでしょう。

カテゴリ： tokyo, taitoku