民泊物件  ·  20日 8月 2025

愛知県名古屋市昭和区｜名古屋大学近くのスケルトン物件は民泊運営に適している？

物件情報

 

  • 物件名: ノース・メゾン・ラ・コリンB棟 B1F

  • 場所: 愛知県名古屋市昭和区神村町2丁目

  • 特徴:

    • 69.76㎡（約21坪）の広々としたワンフロア。

    • スケルトン物件のため、自由に内装を決められる。

    • 賃料7.2万円＋共益費4,000円と比較的安価。

    • Wi-Fi無料。

    • 民泊・転貸相談可。

  • アクセス:

    • 地下鉄名城線「名古屋大学駅」 徒歩12分

    • 地下鉄東山線「本山駅」 徒歩12分

  • 物件掲載URL:

 

民泊適正評価

 

 

良い点（メリット）

 

  • 好立地: 名古屋大学駅と本山駅から徒歩圏内という好立地は、学生やビジネスパーソン、観光客など幅広い層からの需要が期待できます。大学が近くにあるため、受験生や学会参加者などの長期滞在も見込めるでしょう。

  • 自由な内装: スケルトン物件なので、民泊のコンセプトに合わせて内装をゼロから作り込めるのが最大のメリットです。ターゲット層に合わせたユニークな空間を演出することで、他の民泊施設との差別化を図れます。

  • 低コストな運営: 賃料が安く、さらにWi-Fiが無料なのは運営コストを抑える上で非常に有利です。ランニングコストを抑えることで、収益性を高めることができます。

  • 広いスペース: 約21坪という広さは、複数のグループや家族での利用にも対応可能です。人数が多いほど宿泊単価を上げられるため、収益アップに繋がります。

 

悪い点（デメリット）

 

  • 地下1階: 地下1階のため、自然光がほとんど入らず、閉鎖的な印象になりがちです。写真映えしにくく、開放感を求める旅行者からは敬遠される可能性があります。また、湿気がこもりやすく、防カビ対策も重要になります。

  • 多額な初期費用: スケルトン物件は、内装工事に多額の費用がかかります。間取りの作成、内壁の設置、電気・水道工事など、すべてをイチから行うため、数百万円単位の初期投資が必要になることも少なくありません。

  • 築年数: 築37年と古い物件であるため、電気や水道などの設備が老朽化している可能性があります。内装工事の際に、予期せぬ修繕費用が発生するリスクも考慮しなければなりません。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 内装工事費用の見積もり: 必ず複数の業者に見積もりを依頼し、内装工事にかかる総額を把握しましょう。内装のデザインやコンセプトによって費用は大きく変動するため、具体的なプランを立てることが重要です。

  2. 法的な要件の確認: 民泊新法（住宅宿泊事業法）に基づき、物件が民泊運営の要件を満たしているか、また自治体の条例に違反しないかを確認してください。地下1階の物件の場合、消防法などの規制が厳しくなる可能性があるため、専門家への相談を推奨します。

  3. 周辺環境の調査: 名古屋大学や本山駅周辺の競合施設や、宿泊需要を調査しましょう。周辺に観光スポットや飲食店が豊富にあるかどうかも、集客に大きく影響します。

  4. 物件の安全性・設備の確認: 築年数が古いため、雨漏りや設備の故障などがないか、細かくチェックすることが重要です。

 

周辺地域の平均稼働率

 

愛知県全体の民泊稼働率は、全国平均よりもやや高い傾向にあります。名古屋市は観光だけでなくビジネスでの需要も高いため、通年で一定の稼働率が見込めます。特に、名古屋大学や本山駅周辺は、大学関係者や学生、ビジネスマン、観光客など多様な層が訪れるため、他の地域に比べて高い稼働率を維持できる可能性が高いです。しかし、地下1階という物件の特性を理解した上で、集客戦略を練る必要があります。

 

運営した場合の想定年間利益

 

この物件は、内装工事費用によって初期投資額が大きく変動します。ここでは、内装工事に300万円かかったと仮定して、宿泊料金を1泊1.5万円と設定した場合のシミュレーションをしてみましょう。

  • 初期費用: 内装工事費（300万円） + 保証金（21.6万円） + 保証会社（7.2万円） + 保険（4.8万円） + 更新料（3.3万円） = 336.9万円

  • 運営費用（年間）: 賃料（86.4万円） + 清掃費、消耗品、リスティング手数料など = 約100万円

もし稼働率が年間50%（182.5日）だった場合：

  • 年間売上: 182.5日 × 1.5万円 = 273.75万円

  • 年間利益: 273.75万円 - 100万円 = 173.75万円

この利益から初期費用を回収するには、336.9万円 ÷ 173.75万円 = 約1.9年かかります。

一方、初期投資額が高額になると、回収までにさらに時間がかかります。内装工事費用が500万円かかった場合、初期費用は536.9万円となり、回収までに約3.1年かかる計算です。

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

想定利益が低い場合でも、以下のアイデアを実践することで改善の余地はあります。

  • ターゲット層の明確化: 地下1階という特性を活かし、非日常的な空間を求める層に特化します。例えば、映画館風のシアタールーム、プラネタリウム、本格的な防音設備を備えたカラオケルーム、プライベートサウナなど、地上では味わえないユニークな体験を提供することで、付加価値を高めることができます。

  • 長期滞在プランの提供: 名古屋大学が近いという立地を活かし、受験生や研究者、長期出張者向けのプランを用意します。自炊可能なキッチンを完備し、自宅のように過ごせる設備を整えることで、長期滞在の需要を取り込むことができます。

  • 多用途運営: 民泊として利用しない期間は、時間貸しやスペースレンタルとして提供するのも良いアイデアです。例えば、撮影スタジオやイベントスペース、セミナー会場として貸し出すことで、収益の柱を増やすことができます。

このように、デメリットを逆手に取った戦略を練ることで、この物件の可能性を最大限に引き出すことができるでしょう。

カテゴリ： tokai, aichi