民泊物件  ·  20日 8月 2025

東京都墨田区｜スカイツリーまで徒歩圏内の民泊相談可物件は運営しやすい？

物件情報

 

  • 物件名: 非公開（詳細はお問い合わせ）

  • 場所: 東京都墨田区向島5-48-3

  • 特徴:

    • 東武スカイツリーライン「曳舟駅」徒歩10分。

    • 27.2㎡の1K。

    • エアコン、オートロック、バストイレ同室、室内洗濯機置場あり。

    • 民泊相談可。

  • アクセス:

    • 東武スカイツリーライン「曳舟駅」徒歩10分

    • 京成押上線「京成曳舟駅」徒歩15分

  • 物件掲載URL:

 

民泊適正評価

 

 

良い点（メリット）

 

  • 抜群の立地: 東京スカイツリーまで徒歩圏内という立地は、インバウンド需要の強力な武器となります。国内外の観光客にとって、スカイツリー観光の拠点として非常に魅力的です。

  • 運営のハードルが低い: 「民泊相談可」と明記されているため、物件所有者からの許可を得やすく、民泊新法に則った手続きもスムーズに進められる可能性が高いです。

  • 少人数向け: 1Kという間取りは、カップルや一人旅の旅行者をターゲットにするのに適しています。少人数のゲストに特化することで、ターゲット層を絞り込みやすくなります。

  • 設備が充実: エアコン、オートロック、室内洗濯機置場など、基本的な設備が整っているため、入居後の初期費用を抑えられます。

 

悪い点（デメリット）

 

  • 高額な家賃: 東京の物件は、地方と比べて家賃が高い傾向にあります。家賃15万円は、集客がうまくいかなかった場合に赤字になるリスクを高めます。

  • 競合の多さ: スカイツリー周辺は、ホテルや他の民泊施設が多数存在するため、競合が激しいエリアです。価格競争に陥りやすく、差別化ができていないと埋没してしまう可能性があります。

  • バストイレ同室: 多くの旅行者は、バストイレが別室であることを好みます。特に海外からのゲストは、この点を気にする人が多いため、評価を下げる要因となる可能性があります。

  • 契約期間が短い: 定期借家契約2年（再契約型）であるため、長期的な運営計画が立てにくい点がデメリットです。再契約できないリスクも考慮する必要があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 家賃以外の初期費用: 敷金3ヶ月分（45万円）や保証会社利用料、火災保険料など、家賃以外の初期費用をしっかり確認しましょう。

  2. 法的な要件の確認: 物件が民泊新法（住宅宿泊事業法）の要件を満たしているか、また墨田区の条例に違反しないかを確認してください。東京は特に規制が厳しい自治体もあるため、事前の調査が不可欠です。

  3. 周辺の競合調査: スカイツリー周辺のホテルや民泊施設がどのようなサービスや価格設定をしているかを徹底的に調査しましょう。

  4. 物件の騒音状況: 1Kのアパートのため、隣室や外部の騒音状況も確認しておきましょう。ゲストの滞在満足度に影響する可能性があります。

 

周辺地域の平均稼働率

 

東京都は全国でもトップクラスに民泊の稼働率が高いエリアです。特に観光客が多い墨田区は、通年を通して高い稼働率が見込めます。しかし、この物件は1Kと部屋数が少ないため、グループや家族旅行での利用は難しく、個人の需要に左右される可能性があります。

 

運営した場合の想定年間利益

 

家賃15万円と高額なため、稼働率を高く保てないと利益を出すのは難しいです。ここでは、宿泊料金を1泊1.5万円と設定し、稼働率を70%と仮定した場合のシミュレーションをしてみましょう。

  • 初期費用: 敷金（45万円） + 保証会社（15万円） + 火災保険（2万円） + 鍵交換費用（1.65万円） = 63.65万円

  • 運営費用（年間）: 家賃（180万円） + 光熱費、Wi-Fi、消耗品、清掃費、リスティング手数料など = 約220万円

もし稼働率が年間70%（255.5日）だった場合：

  • 年間売上: 255.5日 × 1.5万円 = 383.25万円

  • 年間利益: 383.25万円 - 220万円 = 163.25万円

この利益から初期費用を回収するには、63.65万円 ÷ 163.25万円 = 約0.4年かかります。

一方、競合が激しく、稼働率が50%に留まった場合、年間売上は273.75万円となり、年間利益は53.75万円にまで下がります。この場合、初期費用回収に約1.2年かかります。家賃が高いため、稼働率が50%を下回ると赤字に転落する可能性も出てきます。

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

想定利益が低い場合でも、以下のアイデアを実践することで改善の余地はあります。

  • 宿泊単価の向上:

    • シンプルな内装にするのではなく、スカイツリーがテーマのインテリアを取り入れるなど、コンセプトを明確にして付加価値を高める。

    • 女性客をターゲットに、アメニティや美容家電を充実させる。

    • ビジネス利用を想定し、高速Wi-Fiやプリンターなどを完備して単価を上げる。

  • ターゲット層の再設定:

    • 観光客だけでなく、東京での研修や出張で長期滞在するビジネスマン向けに、割引プランを提供する。

    • 地方から上京してくる受験生やその保護者向けに、短期の賃貸プランも用意する。

  • 多用途運営:

    • 平日はレンタルスペースとして、リモートワークやオンライン会議の場として提供する。

    • 撮影スタジオとして貸し出すなど、民泊以外の収益源を確保する。

このように、デメリットをただ放置するのではなく、それを逆手に取った戦略を練ることで、この物件の可能性を最大限に引き出すことができるでしょう。

カテゴリ： tokyo, sumidaku