民泊物件  ·  19日 8月 2025

横浜で民泊相談可能物件！大船駅徒歩12分の4LDK戸建てで利益は出る？

物件情報

 

  • 物件名: 笠間戸建て

  • 所在地: 神奈川県横浜市栄区笠間3丁目

  • 交通: JR京浜東北・根岸線 大船駅 徒歩12分

  • 種別: 一戸建て

  • 間取り: 4LDK

  • 専有面積: 97.29m²

  • 築年月: 1980年7月（築46年）

  • 賃料: 10万円

  • 管理費等: 10,000円

  • 敷金/礼金: 1ヶ月 / 1.5ヶ月

  • 備考: 民泊事業等相談可、事務所利用可、ペット飼育可、追焚き付き、専用庭あり

 

民泊適正評価

 

良い点

  • 民泊運営の相談が可能: 物件情報に「民泊事業等ご相談可能です」と明記されているため、オーナーが民泊事業に理解がある可能性が高いです。契約前にしっかりと相談すれば、スムーズに許可を得られるでしょう。

  • 低めの賃料: 横浜市の一戸建てとしては、月額10万円という賃料は比較的安価です。管理費を含めても11万円となり、高額な賃料の物件に比べて初期費用と月々のランニングコストを抑えられます。

  • 大人数対応可能な広さ: 約97㎡の広さを持つ4LDKの間取りは、ファミリーや友人グループといった大人数のゲストをターゲットにするのに最適です。プライベートな空間を確保できるため、ゲスト満足度も高められます。

  • 専用庭とペット対応: 専用庭があるため、BBQや屋外でのリラックスタイムを提供できます。さらに、ペット飼育も相談可能なので、ペット連れの旅行客というニッチな需要を捉えることも可能です。

悪い点

  • 築年数の古さ: 築46年と年季が入った建物であるため、写真には写っていない部分の老朽化が懸念されます。水回りや内装の設備が古く、ゲストが快適に過ごせない可能性があります。大規模なリフォームが必要になることも視野に入れなければなりません。

  • 駅からやや距離がある: 大船駅から徒歩12分という距離は、特に荷物が多いゲストにとっては不便に感じる可能性があります。また、公共交通機関の利便性から、ビジネス客には向かないかもしれません。

  • 周辺の利便性: 駅から離れているため、周辺にスーパーやコンビニ、飲食店が少ない可能性があります。ゲストは買い物や食事のたびに、ある程度の移動が必要になることを考慮しなければなりません。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 民泊事業利用の条件: 物件情報には「住居以外での利用の場合はお家賃変動有」と記載されています。民泊利用の場合、賃料がいくらになるのか、また敷金や礼金、保証金などの初期費用がどうなるのかを、契約前に必ず確認しましょう。

  2. 建物の状態: 築46年という築年数を考慮し、雨漏りや設備の劣化などがないか、入念に内見で確認しましょう。ゲストに不満なく滞在してもらうためには、エアコンや給湯器、水回りなどの状態を特にチェックすることが重要です。

  3. 周辺環境の確認: 駅から離れているため、周辺の利便性を実際に歩いて確認し、ゲストへの案内や運営計画を立てる際に役立てましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

横浜市内の民泊稼働率は、観光地エリアや駅からのアクセスが良い物件では高い水準を維持していますが、大船駅周辺は東京や横浜中心部へのアクセスが良いものの、主要な観光スポットからは離れており、宿泊需要が限定的です。過去のデータでは、横浜市全体の稼働率は40%台〜50%台という情報も見られます。大船駅からの徒歩距離も考慮すると、現実的な稼働率は50%前後と考えるのが妥当でしょう。

 

運営した場合の想定年間利益

 

ユーザーのご指摘を踏まえ、より現実的な稼働率50%で収益をシミュレーションしてみましょう。

  • 想定宿泊料金: 1泊平均20,000円

  • 想定稼働率: 年間50%と仮定

  • 年間売上: 20,000円 × 365日 × 0.50 = 365万円

  • 年間経費（家賃・運営費）:

    • 年間家賃: 10万円 × 12ヶ月 = 120万円

    • 年間管理費: 1万円 × 12ヶ月 = 12万円

    • 清掃費・消耗品費:（年間家賃の約20%）= 24万円

    • その他費用（光熱費等）: 月2.5万円 × 12ヶ月 = 30万円

    • 年間経費合計: 120万円 + 12万円 + 24万円 + 30万円 = 186万円

  • 想定年間利益: 365万円 - 186万円 = 179万円

稼働率を現実的な数字に設定し直しても、この物件は十分に利益が見込めます。初期費用（敷金、礼金など）を考慮しても、初年度から大幅な黒字化が期待できます。

 

想定利益をさらに向上させるためのアイデア

 

上記のシミュレーションは十分な利益を示していますが、さらなる収益向上を目指すには、以下のような工夫を凝らすと良いでしょう。

  1. ターゲットの明確化: 庭付きやペット可という強みを活かし、ペット同伴の旅行客や都心に飽きたファミリー層など、特定のターゲットに特化したプランやサービスを提供することで、競争力を高められます。

  2. 差別化を図る内装: 築年数が古いからこそ、昭和レトロや古民家風など、独自のコンセプトで内装を整えることで、他の物件との差別化を図れます。

  3. 付加価値の提供: 駅から距離があるデメリットを補うため、送迎サービスを付けたり、近隣の観光スポットや飲食店情報をまとめたガイドマップを作成するなど、ゲストの利便性を高めるサービスを提供することで、レビューでの高評価につながります。

カテゴリ： kanto, kanagawa