物件情報
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物件名: 瑞穂区井戸田町のお家
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所在地: 愛知県名古屋市瑞穂区井戸田町2丁目
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交通: 名古屋市営名城線 妙音通駅 徒歩8分
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種別: 一戸建て
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間取り: 4LDK
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専有面積: 102.9m²
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築年月: 1981年10月（築44年）
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賃料: 17.5万円
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敷金/礼金: 2ヶ月 / 無
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備考: 民泊転貸相談、専用庭付き、ペット相談可、事務所利用可、TVモニター付インターホン
民泊適正評価
良い点
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民泊転貸の相談が可能: 物件情報に「民泊転貸相談ください」と明記されているため、オーナーが民泊事業に理解がある可能性が高いです。許可が得られれば、スムーズに事業を開始できます。
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広々とした間取りと専用庭: 102.9m²の広々とした4LDKは、ファミリーや友人グループといった大人数のゲストをターゲットにするのに最適です。専用庭も付いているため、BBQや屋外での食事など、特別な体験を提供できるのが大きな強みです。
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閑静な住宅街の立地: 妙音通駅から徒歩8分という利便性を持ちながら、大通りから離れた閑静な住宅街に位置しているため、騒音を気にせずゆっくりと過ごしたいゲストに喜ばれます。
悪い点
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高額な賃料と初期費用: 月額17.5万円という賃料は、名古屋市内の賃貸物件としては非常に高額です。さらに敷金2ヶ月分も必要となるため、初期投資もかさみます。このコストを回収するには、高い宿泊単価と稼働率が求められます。
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築年数の古さ: 築44年と年季が入った建物であるため、写真には写っていない部分の老朽化が懸念されます。水回りや内装の設備が古く、ゲストが快適に過ごせない可能性があります。大規模なリフォームが必要になることも視野に入れなければなりません。
契約前に確認するポイント
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民泊運営の許可範囲: オーナーに民泊運営の具体的な許可条件を確認しましょう。物件の広さや部屋数から、旅館業法の簡易宿所として申請するのか、住宅宿泊事業法（民泊新法）で運営するのかを事前に決めておくと、相談がスムーズに進みます。
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建物の状態: 築44年という築年数を考慮し、雨漏りや設備の劣化などがないか、入念に内見で確認しましょう。ゲストに不満なく滞在してもらうためには、エアコンや給湯器、水回りなどの状態を特にチェックすることが重要です。
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内装やリフォームの要否: 賃料が高額な分、ゲストが満足できる内装に整える必要があります。家具家電の持ち込み費用や、必要に応じてリフォームを行う場合の費用を事前に見積もっておきましょう。
運営した場合の想定年間利益
この物件のポテンシャルを最大限に活かした場合の収益をシミュレーションしてみましょう。
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想定宿泊料金: 1泊平均25,000円
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想定稼働率: 名古屋市内の平均稼働率を参考に、年間75%と仮定
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年間売上: 25,000円 × 365日 × 0.75 = 684.3万円
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年間経費（家賃・運営費）:
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年間家賃: 17.5万円 × 12ヶ月 = 210万円
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清掃費・消耗品費:（年間家賃の約20%）= 42万円
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その他費用（光熱費等）: 月2.5万円 × 12ヶ月 = 30万円
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年間経費合計: 210万円 + 42万円 + 30万円 = 282万円
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想定年間利益: 684.3万円 - 282万円 = 402.3万円
このシミュレーションでは、高い賃料を払っても十分に利益が見込める結果となりました。初期費用（敷金など）を考慮しても、初年度から大幅な黒字化が期待できます。
想定利益をさらに向上させるためのアイデア
上記のシミュレーションは十分な利益を示していますが、さらなる収益向上を目指すには、以下のような工夫を凝らすと良いでしょう。
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ターゲットの明確化: 広々とした間取りと庭を活かし、ペット同伴の旅行客や長期滞在のビジネス客など、特定のターゲットに特化したプランやサービスを提供することで、競争力を高められます。
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庭の活用: 庭にBBQセットやハンモックを設置するなど、ゲストが屋外でリラックスできる空間を演出しましょう。写真映えする庭は、SNSでの集客にも有効です。
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名古屋の魅力を発信: 閑静な住宅街ですが、妙音通駅から名古屋の中心部へはアクセスが良好です。物件から観光地や地元グルメへのアクセス方法をまとめたガイドマップを作成するなど、ゲストの滞在をより豊かなものにするサービスを提供することで、レビューでの高評価につながります。