物件情報
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所在地: 茨城県潮来市日の出6丁目8－13
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交通: JR鹿島線「潮来駅」より車で5分
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家賃: 月額35,000円
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管理費/共益費: 月額15,000円
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間取り/面積: 9DK / 400㎡
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築年数: 不明
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初期費用: 敷金なし、礼金なし
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その他: 民泊・社員寮・事務所利用可能、駐車場4台分、池付き、トイレ3台
民泊適正評価
この物件は、民泊運営において極めてローコストで事業を始めたい方に非常に適しています。
メリット
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圧倒的な安さ: 家賃と管理費を合わせても月額5万円という、都心では考えられない破格のコストが最大の魅力です。
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広さと部屋数: 9部屋・400㎡という広さは、大人数のグループ客や複数組のゲストに対応でき、収益を最大化できます。
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民泊用途の許可: 民泊や社員寮としての利用が明記されているため、用途変更のハードルが低いです。
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元旅館の強み: 元々宿泊施設として使用されていたため、間取りや設備が民泊に適している可能性が高いです。また、トイレが3台あることも大人数での滞在には大きな強みです。
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駐車場付き: 車社会の地方において、4台分の駐車場があることは集客に不可欠な要素です。
デメリット
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立地: 都心から離れており、観光客の絶対数が少ないため、特定のターゲット層に絞った集客戦略が不可欠です。
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築年数: 築年数が不明であり、元旅館であることから、水回りや建物の老朽化が進んでいる可能性があります。内装や設備の改修費用が発生するかもしれません。
契約前に確認するポイント
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建物の状態と築年数: 元旅館という特性上、建物の老朽化がどの程度進んでいるか、内見時に水回りや電気設備、屋根などを徹底的にチェックしましょう。
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民泊関連法規: 茨城県潮来市における民泊新法や旅館業法の要件を確認し、合法的に運営できるかを行政に相談しましょう。
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費用の詳細: 賃貸交渉が可能と記載があるため、初期費用や更新料などについて、管理会社と積極的に交渉してみることをおすすめします。
周辺地域の平均稼働率
潮来市は都心のような観光地ではないため、通年での高い稼働率は期待できません。しかし、この物件は宿泊人数を多く取れるため、ターゲット次第で収益化は可能です。通年での平均稼働率は**20%〜40%**程度と想定しておくのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
家賃と管理費で月額5万円、年間で60万円かかります。ここに清掃費用や光熱費、消耗品費などを加えると、年間運営費用は120万円程度と仮定します。
1泊あたりの宿泊料金を20,000円、平均稼働率を30%と仮定した場合、 売上: 20,000円 × (365日 × 0.30) = 2,190,000円 年間利益: 2,190,000円 - 運営費用120万円 = 990,000円 ※上記はあくまで仮定であり、大規模なリフォーム費用は含まれていません。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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多用途での収益化: 民泊だけでなく、企業の社員寮、合宿所、シェアハウス、イベントスペースなど、複数の用途で収益化を図る。
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体験型サービスの提供: 潮来ならではの釣りや農業体験などをプランに組み込み、宿泊以外の付加価値を提供する。
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料金設定の戦略: 大人数での宿泊を促すため、人数が増えるほど単価が安くなる料金体系にするなど、ターゲットに合わせた価格設定を行う。