物件情報
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所在地: 東京都台東区三筋1丁目
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交通: 都営浅草線「蔵前駅」徒歩7分、つくばエクスプレス「新御徒町駅」徒歩10分
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家賃: 月額275,000円
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管理費/共益費: なし
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間取り/面積: 不明 / 70.03㎡
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築年数: 1963年7月（築62年2ヶ月）
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構造: 木造2階建て
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初期費用: 敷金なし、礼金1.1ヶ月、保証金1.1ヶ月、仲介手数料1.1ヶ月
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その他: 民泊・学生寮・社宅など利用可、保証会社加入必須（初回保証料：総額賃料の100%）
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掲載元URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987331178/00264536/x06987331178.html
民泊適正評価
この物件は、民泊運営において非常に高いポテンシャルを秘めている一方で、いくつかの大きなリスクも抱えています。
メリット
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圧倒的な好立地: 蔵前駅は、浅草や上野、秋葉原といった主要な観光地に近く、羽田・成田両空港へのアクセスも良好です。都心でありながら閑静なエリアなので、快適な滞在を提供できます。
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民泊用途の許可: 東京都内で民泊運営が可能な物件は非常に希少です。この物件は、民泊事業が認められているという点で、他の物件にはない大きな優位性があります。
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広さ: 70.03m²という広さは、ファミリーやグループ客をメインターゲットにでき、高い客単価と収益が見込めます。
デメリット
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築年数と構造: 築62年の木造アパートは、耐震性や断熱性、防音性といった点で多くの課題を抱えています。ゲストに快適な滞在を提供するには、水回りや内装の全面的なリフォームが必須となり、高額な改修費用が発生する可能性があります。写真を見る限り、現状での運営はかなり厳しいです。
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保証料と初期費用: 敷金はないものの、礼金・保証金がそれぞれ1.1ヶ月分必要であり、さらに初回保証料が賃料総額の100%と高額です。初期費用が合計で約60万円近くかかる可能性があり、事前の資金計画が重要です。
契約前に確認するポイント
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民泊関連法規: 台東区は民泊に関する条例が厳しく定められている場合があります。賃貸契約を結ぶ前に、物件の用途地域や、民泊新法（住宅宿泊事業法）に基づいて合法的に運営できるのかを行政に相談して明確にしておくことが重要です。
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建物の状態: 築62年という古さから、内覧時には床下や水回り、屋根の状態など、プロの目線で徹底的にチェックすることをおすすめします。内装工事費用の見積もりも必ず取得する様にしましょう。
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賃貸保証契約: 初回保証料が賃料総額の100%と高額です。契約内容を十分に理解し、費用を明確にしておきましょう。
周辺地域の平均稼働率
台東区は、インバウンド需要が非常に高いエリアです。特に蔵前は、都心へのアクセスが良く、観光の拠点として非常に人気があります。この物件は、広い間取りと民泊可能という強みを活かせば、通年で**85%〜95%**という高い稼働率が見込めます。
運営した場合の想定年間利益
家賃が月額27.5万円なので、年間で330万円かかります。ここに清掃費用や光熱費、消耗品費などを加えると、年間運営費用は400万円程度と仮定します。
1泊あたりの宿泊料金を35,000円、平均稼働率を90%と仮定した場合、 売上: 35,000円 × (365日 × 0.90) = 11,422,500円 年間利益: 11,422,500円 - 運営費用400万円 = 7,422,500円 ※上記はあくまで仮定であり、大規模なリフォーム費用は含まれていません。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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コンセプトの明確化: 築古の建物を活かし、「古き良き東京の暮らし」をテーマにした内装にするなど、他の物件にはないユニークな体験を提供し、差別化を図る。
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多言語対応: インバウンド需要を最大限に活かすため、英語、中国語、韓国語など複数言語での対応を準備する。
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料金設定の戦略: 桜や紅葉のシーズン、年末年始などの観光客が増える時期は価格を強気に設定し、収益の最大化を図る。
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体験型サービス: 近くの工房や飲食店と提携し、手作り体験や食文化体験などをプランに組み込むことで、付加価値を高める。