物件情報
-
所在地: 三重県伊賀市桐ケ丘1丁目177番地
-
交通: 近鉄大阪線「青山町駅」よりバス10分、バス停から徒歩2分
-
家賃: 月額58,000円
-
管理費/共益費: なし
-
間取り/面積: 4LDK / 建物101.85㎡、土地198.03㎡
-
築年数: 1985年12月（築39年）
-
駐車場: 1台
-
その他: 大家直募集、初期費用完全無料、民泊利用歓迎、現在リフォーム中、短期解約違約金あり、退去時クリーニング費用50,000円
民泊適正評価
この物件は、民泊運営において資金面のハードルを極限まで下げたい方に非常に適しています。
メリット
-
初期費用がゼロ: 敷金、礼金、仲介手数料、さらには日割り家賃まで含めて初期費用が0円というのは、民泊事業を始める上で最大の強みです。
-
大家直募集: 仲介業者を挟まないため、手数料がかからず、スムーズなやり取りが期待できます。
-
用途の柔軟性: 民泊だけでなく、社宅や事務所としても利用可能と明記されており、多様な事業展開が可能です。
-
広さ: 4LDKという間取りは、ファミリーや大人数のグループ客に対応でき、客単価を上げやすいです。
デメリット
-
駅からの距離: 最寄り駅からバスと徒歩で10分以上かかるため、車を利用しないゲストには不便です。
-
築年数: 39年という築年数は、リフォーム中であっても、給排水管や建物の老朽化による予期せぬ修繕が必要になるリスクがあります。
-
短期解約違約金: 1年未満の解約で最大3ヶ月分の違約金が発生するため、事業が軌道に乗らなかった場合の撤退リスクを十分に考慮する必要があります。
契約前に確認するポイント
-
民泊関連法規と用途地域: 三重県や伊賀市における民泊新法（住宅宿泊事業法）や旅館業法の要件を事前に確認し、合法的に運営できるかを行政に相談しましょう。
-
リフォームの内容: 「リフォーム中」とあるので、内覧時に水回りや内装がどの程度改修されるのか、詳細を大家に確認しましょう。
-
保証会社の審査: 外国人や事業主でも審査に通るか、保証会社の要件を事前に確認しましょう。
周辺地域の平均稼働率
伊賀市は観光客が少ないエリアではないものの、都心部に比べると集客は限られます。駅から遠いという立地も加味すると、宿泊料金を抑えるか、特定のターゲットに絞る必要があります。通年での平均稼働率は**30%〜50%**程度と想定しておくのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
家賃は月額5.8万円、年間で69.6万円かかります。ここに清掃費用や光熱費、消耗品費などを加えると、年間運営費用は150万円程度と仮定します。
1泊あたりの宿泊料金を15,000円、平均稼働率を40%と仮定した場合、 売上: 15,000円 × (365日 × 0.40) = 2,190,000円 年間利益: 2,190,000円 - 運営費用150万円 = 690,000円 ※上記はあくまで仮定であり、実際の利益を保証するものではありません。
想定利益が低い場合の改善アイデア
-
ターゲットの明確化: 「忍者修行の里」など、伊賀市ならではのテーマを活かしたコンセプトで差別化を図る。
-
体験型サービスの提供: 忍者体験や伊賀牛のバーベキューなど、宿泊以外の付加価値をゲストに提供する。
-
送迎サービスの検討: 駅や伊賀流忍者博物館への送迎サービスを提供し、アクセスの悪さを補う。
-
料金設定の戦略: 閑散期には料金を下げて稼働率を維持し、繁忙期は強気な価格設定にする。
この物件の最大の魅力は初期費用の安さですが、駅からの距離や短期解約違約金など、リスクも存在します。これらの点を考慮した上で、ご自身の事業計画に合っているか検討してみてはいかがでしょうか。