物件情報
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所在地: 東京都江戸川区中央4丁目
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交通: JR総武・中央緩行線「新小岩駅」より徒歩22分
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家賃: 月額88,000円
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管理費/共益費: 月額5,000円
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間取り/面積: 不明 / 35.81㎡
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築年数: 1980年7月（築45年2ヶ月）
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構造: 鉄骨3階建て
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初期費用: 敷金なし、礼金1ヶ月、保証金3ヶ月（解約時1ヶ月償却）、仲介手数料1.1ヶ月
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その他: 民泊・レンタルスペース可能、リフォーム済み、飲食店不可、保証会社加入必須（初回保証料：月額家賃の100%）
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掲載元URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987319286/00275239/x06987319286.html
民泊適正評価
この物件は、民泊運営においてローコストで事業を始めたい方に非常に適しています。
メリット
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低コスト: 都内でありながら、家賃が月額8.8万円と非常に安価な点は大きな強みです。もし集客がうまくいかない時期があっても、赤字に陥るリスクを最小限に抑えられます。
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民泊可能: 「民泊可能」と明記されているため、運営のハードルが低いです。
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リフォーム済み: リフォーム済みとあるため、大規模な改修費用が不要な可能性があり、すぐに運営を開始できる点が魅力です。
デメリット
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駅から遠い: 最寄り駅から徒歩22分は、特に荷物が多い観光客にとって大きなデメリットです。この立地は、集客の大きなハードルとなります。
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エレベーター無し: 3階部分であり、エレベーターが無いため、大きな荷物を持ったゲストには不便です。これが予約を避ける理由になる可能性があります。
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高額な初期費用: 敷金はないものの、礼金1ヶ月に加え、保証金3ヶ月、初回保証料が賃料総額の100%と高額です。事前に資金計画を立てる必要があります。
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築年数: 築45年という古さは、リフォーム済みであっても、水回りや設備に不具合が発生するリスクを抱えています。
契約前に確認するポイント
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民泊関連法規と用途地域: 賃貸契約を結ぶ前に、物件の用途地域を必ず確認し、民泊新法（住宅宿泊事業法）で運営できるのか、それとも旅館業法での許可が必要となるのかを行政に相談して明確にしておくことが重要です。
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初期費用の詳細: 敷金はないものの、保証金や保証会社費用が高額です。契約時にかかる費用を正確に把握しましょう。
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リフォームの範囲: 内覧時に、どの範囲までリフォームされているのか、水回りや内装の状態をしっかりとチェックしましょう。
周辺地域の平均稼働率
この物件は都心から離れており、駅から徒歩22分、エレベーター無しの3階という立地を考慮すると、都心部の物件よりも稼働率は低くなると想定されます。通年での平均稼働率は**50%〜60%**程度と想定しておくのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
家賃が月額8.8万円、管理費が5,000円なので、年間コストは1,116,000円となります。ここに清掃費用や光熱費、消耗品費などを加えると、年間運営費用は180万円程度と仮定します。
1泊あたりの宿泊料金を12,000円、平均稼働率を55%と仮定した場合、 売上: 12,000円 × (365日 × 0.55) = 2,409,000円 年間利益: 2,409,000円 - 運営費用180万円 = 609,000円 ※上記はあくまで仮定であり、実際の利益を保証するものではありません。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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ターゲットの明確化: 観光客だけでなく、東京ディズニーリゾートを訪れるファミリー層や、近隣のビジネス客、長期滞在を希望するゲストなど、特定のニーズに絞って集客する。
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付加価値の提供: レンタル自転車サービスを提供するなど、駅から遠いデメリットを補うサービスを用意する。
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SNSでの魅力発信: リフォームされた内装の魅力や、周辺のスーパー・飲食店情報などを写真や動画で効果的に発信し、物件の認知度を高める。
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料金設定の戦略: GWやお盆休みなど、観光客が増える時期は価格を強気に設定し、閑散期には割引や長期滞在プランを設けることで、収益の安定化を図る。