物件情報
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所在地: 東京都板橋区上板橋1丁目
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交通: 東武東上線「上板橋駅」より徒歩3分
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家賃: 月額295,000円（交渉可）
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管理費/共益費: なし
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間取り/面積: 不明 / 74.38㎡
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築年数: 2025年4月（築1年未満）
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構造: 木造2階建
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初期費用: 敷金6ヶ月、礼金2ヶ月（交渉可）
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その他: 民泊相談可、賃料・初期費用交渉可、仲介手数料1.1ヶ月
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掲載元URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987312243/00272308/x069873312243.html
民泊適正評価
この物件は、民泊運営において高いポテンシャルを秘めている一方で、いくつかの大きなリスクも抱えています。
メリット
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圧倒的な好立地: 上板橋駅から徒歩3分というアクセスは、都心への移動がしやすく、観光客やビジネス客にとって非常に魅力的です。
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新築の強み: 築1年未満の物件は、清潔感が保たれており、大規模なリフォームが不要なため、すぐに運営を開始できます。また、ゲストからの高評価に繋がりやすいでしょう。
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広さ: 74.38㎡の専有面積は、ファミリーやグループ客をメインターゲットにでき、高い客単価と収益が見込めます。
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交渉可能: 賃料や初期費用が交渉可能と明記されているため、条件次第ではコストを抑えられる可能性があります。
デメリット
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高額な初期費用: 敷金6ヶ月・礼金2ヶ月は、合計で賃料の8ヶ月分となり、初期投資が非常に高額です。
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家賃設定: 月額29.5万円という家賃は高水準であり、高稼働率を維持しなければ、赤字に陥るリスクがあります。
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用途の詳細: 掲載条件は「貸店舗・事務所」であるため、民泊利用の詳細な条件は必ず事前に確認する必要があります。
契約前に確認するポイント
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民泊時の詳細条件: 「民泊時の条件はお問い合わせください」とあるため、民泊新法に基づく運営が可能か、旅館業法での許可が必要か、家賃や初期費用に変動があるかなどを事前に確認しましょう。
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初期費用の交渉: 「賃料・敷金・礼金等の初期費用交渉します」と明記されているため、敷金や礼金の減額を積極的に交渉しましょう。
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用途地域の確認: 賃貸契約を結ぶ前に、物件の用途地域を調べて、民泊事業が合法的に行えるかを行政に相談して明確にしておくことが重要です。
周辺地域の平均稼働率
板橋区は都心ではないものの、上板橋駅周辺は生活利便性が高く、池袋などへのアクセスも良好です。この物件は、新築という希少性と駅近という強みを活かせば、都心部の物件に近い稼働率が見込めるでしょう。通年で**70%〜80%**という高い稼働率を想定しておくのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
家賃が月額29.5万円なので、年間で354万円かかります。これに清掃費用や光熱費、消耗品費などを加えると、年間運営費用は430万円程度と仮定します。
1泊あたりの宿泊料金を20,000円、平均稼働率を75%と仮定した場合、 売上: 20,000円 × (365日 × 0.75) = 5,475,000円 年間利益: 5,475,000円 - 運営費用430万円 = 1,175,000円 ※上記はあくまで仮定であり、実際の利益を保証するものではありません。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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ファミリー層に特化: 新築の清潔感を活かし、子供用アメニティやベビー用品を揃えるなど、ファミリー向けに特化したサービスを提供し、差別化を図る。
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長期滞在客の誘致: 都心へのアクセスの良さをアピールし、ビジネス出張者や長期滞在者向けに割引プランを設定する。
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料金設定の戦略: 紅葉や年末年始など、観光客が増える時期は価格を強気に設定し、収益の最大化を図る。