物件情報
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所在地: 秦野市南矢名
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交通: 小田急小田原線「東海大学前駅」より徒歩20分
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家賃: 月額29,000円
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管理費/共益費: 月額4,000円
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間取り/面積: 1K / 18m²
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築年数: 築30年
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初期費用: 仲介手数料1ヶ月分、敷金1ヶ月分、礼金なし
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その他: 民泊運営可能、光回線ネット無料、駐車場1台無料、家電付き（冷蔵庫・電子レンジ・エアコン）
民泊適正評価
この物件は、民泊運営においてローリスクで事業を始めたい初心者に最適な選択肢です。最も魅力的なのは、やはり家賃が月額2.9万円と非常に安価な点です。家賃が高すぎる場合は運営しても利益が出にくいという賃貸物件の課題をクリアし、集客がうまくいかない時期があっても、赤字に陥るリスクを最小限に抑えられます。また、インターネット無料、冷蔵庫や電子レンジ、エアコンが備え付けられているため、初期投資や運営コストを大幅に削減できます。
一方で、デメリットも存在します。まず、最寄り駅から徒歩20分という不便な立地が最大の課題です。公共交通機関を利用する観光客や、荷物が多いゲストには敬遠される可能性が高く、集客の大きなハードルとなります。また、広告文には「箱根観光の拠点に」とありますが、実際は箱根から離れた秦野市にあるため、純粋な箱根観光客の需要はそこまで見込めません。箱根湯本駅まで電車で30分以上かかるため、利便性を重視するゲストには不向きです。この物件は、あくまで「箱根エリアの観光を検討している人向け」と捉え、宿泊料金を抑えたいゲストをターゲットにする必要があります。
契約前に確認するポイント
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民泊運営の具体的な条件: 契約書に民泊利用が可能であることが明記されているか、また、運営上のルールや制限（宿泊人数など）がないか細かく確認しましょう。
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物件の状態: 築30年の物件なので、水回りや内装の状態を内見時にしっかりとチェックしましょう。
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初期費用の詳細: 掲載されている項目以外に、火災保険料や保証会社加入費用など、契約時にかかる費用を正確に把握しましょう。
周辺地域の平均稼働率
秦野市は都心部から離れた郊外に位置しており、民泊の需要は都市部ほど高くありません。箱根や大山へのアクセスは良好ですが、駅から遠いというデメリットを考慮すると、平均稼働率は**30〜50%**程度と想定しておくのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
家賃が月額2.9万円、管理費が4,000円なので、年間コストは396,000円となります。ここに清掃費用や光熱費、消耗品費などを加えると、年間運営費用は80万円程度と仮定します。 1泊あたりの宿泊料金を8,000円、平均稼働率を40%と仮定した場合、 売上: 8,000円 × (365日 × 0.40) = 1,168,000円 年間利益: 1,168,000円 - 運営費用80万円 = 368,000円 ※上記はあくまで仮定であり、実際の利益を保証するものではありません。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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ターゲットの明確化: 箱根の観光地で宿泊費を抑えたい旅行者や、富士山登山・丹沢ハイキングの拠点として利用するアウトドア層など、特定のニーズに絞って集客する。
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付加価値の提供: 周辺のハイキング情報や飲食店マップ、温泉施設の割引券などを提供し、ゲストの滞在をサポートすることで、リピーターを増やす。
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SNSでの魅力発信: 駅から遠いというデメリットを補うため、内装の魅力や周辺の自然、日当たりの良さなどを写真や動画で効果的に発信し、物件の認知度を高める。
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料金設定の戦略: 紅葉シーズンや長期休暇など、観光客が増える時期は価格を強気に設定し、閑散期には割引や長期滞在プランを設けることで、収益の安定化を図る。