物件情報
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所在地: 神奈川県中郡大磯町西小磯
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交通: 大磯駅から車で約6分
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家賃: 月額46,000円
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管理費: なし
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間取り/面積: 3K（平家）
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築年数: 不明（古民家）
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初期費用: 敷金なし、礼金なし、フリーレント3ヶ月
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その他: 民泊運営相談可、DIY歓迎、駐車場・倉庫付き、ペット相談可
民泊適正評価
この物件は、民泊運営においてローリスクで事業を立ち上げたい方に非常に適しています。最大の魅力は、やはり家賃の安さと、敷金・礼金なし、フリーレント3ヶ月という初期費用の低さです。もし集客がうまくいかない時期があっても、大きな赤字に陥るリスクを最小限に抑えられます。 また、DIYが自由にでき、現状復帰も不要という点は、古民家ならではの風情を活かした個性的な宿泊施設をゼロから作り上げたい方にとって最高の条件です。駐車場や倉庫付きという点も、資材の搬入やゲストの利便性を考えると大きなメリットとなります。海と山がある大磯という立地は、自然を求めるゲストや、都会の喧騒から離れて静かに過ごしたい層に刺さるでしょう。
一方で、デメリットも明確です。物件は「現状貸し」であり、写真で見る限り、相当大規模なリノベーション工事が必須となります。特に、床の不安定な部分や、ゲストが最も気にするであろう汲み取り式の簡易洋式トイレの改修は避けて通れません。ゲストに快適な滞在を提供するためには、水回りの新設や内装の全面的な補修に多額の費用と手間がかかることを覚悟する必要があります。家賃が安くても、この改修費用が運営を圧迫する可能性があることを理解しておくべきです。また、定期借家契約が一旦2年間であるため、長期的な事業計画を立てにくいリスクもあります。
契約前に確認するポイント
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改修費用と期間: 水回りや床の補修など、民泊運営に必要な改修工事の見積もりを事前に取得し、初期費用を正確に把握しましょう。
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民泊運営の具体的な条件: 「民泊やシェアハウスなど柔軟に相談に乗ります」とありますが、具体的な運営ルールや制限（宿泊人数、手続きの要否など）をオーナーと細かく確認しましょう。
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事業用の契約条件: 事業用として契約する場合、家賃と礼金に消費税10%が加算される点に注意し、総コストを再計算しましょう。
周辺地域の平均稼働率
大磯町は観光地として非常に有名というわけではありませんが、温暖な気候と豊かな自然環境があり、静かなリゾート地として一定の需要があります。しかし、駅から車が必要な立地であるため、交通の便を重視するゲストの集客は難しいでしょう。この物件の持つユニークさを活かせば、特定の層からの需要は見込めますが、通年での平均稼働率は**30〜50%**程度と想定しておくのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
家賃が月額4.6万円なので、年間で552,000円かかります。ここに運営費用（清掃費、光熱費、消耗品費など）を加え、年間運営費用を80万円と仮定します。 1泊あたりの宿泊料金を15,000円、平均稼働率を40%と仮定した場合、 売上: 15,000円 × (365日 × 0.40) = 2,190,000円 年間利益: 2,190,000円 - 運営費用80万円 = 1,390,000円 ※上記はあくまで仮定であり、大規模な改修費用は含まれていません。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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コンセプトを明確化: 「DIY古民家で過ごす非日常体験」など、物件の持つユニークさを活かしたコンセプトを確立し、写真やSNSでアピールする。
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体験型プランの提供: 畑仕事や地元の食材を使った料理教室、地域の歴史を巡るツアーなど、宿泊以外の付加価値を提供することで、客単価を上げる。
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ターゲットの細分化: DIY好き、古民家好き、都会の喧騒から離れたい層など、ニッチなターゲットに絞ってマーケティングを行う。
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クラウドファンディングの活用: 改修費用を賄うためにクラウドファンディングを活用し、ファンを募りながら事業を立ち上げる。