物件情報
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所在地: 熊本県阿蘇市一の宮町坂梨
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交通: 阿蘇神社まで車で4分、ローソンまで車で2分
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家賃: 月額32,000円
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管理費/共益費: 月額3,000円
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間取り/面積: 5DK / 約89.42㎡
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築年数: 築155年
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初期費用: 完全0円（現金10万円プレゼントキャンペーン中）
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その他: DIY可能、ペット多頭飼育可能、事務所登記可能、外国人契約可能
民泊適正評価
この物件は、民泊運営においてローリスクで事業を立ち上げたい方に非常に適しています。最大の魅力は、なんといっても月額3.2万円という驚異的な安さです。それに加えて、初期費用が完全0円、さらに現金10万円のプレゼントキャンペーンまで付いているため、資金面のハードルが極めて低い点が大きな強みです。DIYが自由にできるため、築155年の古民家というユニークな魅力を最大限に引き出し、他の物件との差別化を図ることができます。5DKという広い間取りは、大人数のグループやファミリー層の受け入れも可能で、客単価や収益性の向上が見込めます。
一方で、デメリットも明確です。まず、築155年という築年数から、水回りや電気配線、建物の構造そのものに大幅な改修が必要となる可能性があります。リフォーム済みとありますが、その範囲は不明確であり、ゲストに快適な滞在を提供するためには、追加の修繕費用が避けられないでしょう。また、交通アクセスが「阿蘇神社まで車で4分」と記載されているため、車がないゲストの集客は難しく、インバウンドを含む公共交通機関を利用する観光客には不便に感じられるでしょう。
契約前に確認するポイント
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リフォーム内容の詳細: 2024年12月にリフォーム済みとありますが、どの範囲がリフォームされたのか、内見時に水回りや床、壁などの状態をしっかりと確認しましょう。
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運営の条件: 「民泊業者様からの問い合わせ大歓迎」とありますが、民泊運営時の具体的なルールや制限（宿泊人数など）を契約書で確認しましょう。
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短期解約時の違約金: 2年以内の解約時には、初期費用を上回る違約金が発生するため、事業計画を慎重に立てましょう。
周辺地域の平均稼働率
阿蘇市は、阿蘇山や阿蘇神社など観光資源が豊富で、年間を通じて多くの観光客が訪れます。しかし、この物件は車が必須の立地であるため、ターゲット層が限定されます。特に古民家という付加価値を活かせば、高い稼働率も期待できますが、通年では**40〜60%**程度と想定しておくのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
家賃が月額3.2万円、管理費が3,000円なので、年間コストは420,000円となります。ここに清掃費用や光熱費、消耗品費などを加えると、年間運営費用は100万円程度と仮定します。 1泊あたりの宿泊料金を15,000円、平均稼働率を50%と仮定した場合、 売上: 15,000円 × (365日 × 0.50) = 2,737,500円 年間利益: 2,737,500円 - 運営費用100万円 = 1,737,500円 ※上記はあくまで仮定であり、実際の利益を保証するものではありません。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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唯一無二の体験を売りにする: 築155年という歴史を活かし、囲炉裏体験や昔ながらの生活体験など、他の宿泊施設では提供できない「体験」を前面に出して集客する。
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ターゲットの明確化: 都会の喧騒から離れたい富裕層、企業の保養所としての利用、古民家好きの外国人旅行者など、ニッチなターゲットに絞ってマーケティングを行う。
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プロモーションの強化: 雄大な阿蘇の自然と古民家という組み合わせを伝えるため、プロのカメラマンによる写真やドローン映像を撮影し、InstagramやYouTubeで積極的に発信する。
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長期滞在プランの導入: 阿蘇の自然をゆっくり楽しみたいというゲスト向けに、長期滞在割引を設定することで、閑散期でも安定した稼働率を確保する。