物件情報
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所在地: 京都府京都市伏見区深草藪之内町
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交通: JR奈良線「稲荷駅」、京阪本線「伏見稲荷駅」
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家賃: 月額57,000円
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管理費/共益費: なし
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間取り/面積: 1DK / 35㎡
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築年数: 築100年
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初期費用: 完全無料
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その他: 住宅、民泊に使用可能、退去時清掃費20,000円
民泊適正評価
この物件は、民泊運営においてローリスクで事業を始めたい方に非常に適しています。最大の魅力は、なんといっても初期費用が完全無料という点です。通常、賃貸契約にかかる敷金・礼金、仲介手数料などが一切不要なため、資金面のハードルが極めて低く、すぐに事業をスタートできます。また、伏見稲荷大社まで徒歩圏内という立地も大きな強みです。国内外から多くの観光客が訪れるエリアであり、高い集客と安定した稼働率が見込めます。1DKというコンパクトな間取りも、単身旅行者やカップルなど、少人数をターゲットにする場合は運営しやすいでしょう。
一方で、デメリットも明確です。まず、築100年という古さです。京町家は独特の風情がありますが、老朽化が進んでいる可能性が高く、水回りや電気配線、内装など、ゲストに快適な滞在を提供するためには、大規模なリノベーション工事が必須となります。家賃が安くても、この改修費用が運営を圧迫する可能性があることを理解しておくべきです。また、路地奥にあるため、物件の視認性が低く、アクセスが少し分かりにくい点も考慮する必要があります。
契約前に確認するポイント
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民泊関連法規と用途地域: 賃貸契約を結ぶ前に、物件の用途地域を必ず確認し、民泊新法（住宅宿泊事業法）で運営できるのか、それとも旅館業法での許可が必要となるのかを行政に相談して明確にしておくことが重要です。
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改修費用と期間: 内装や水回りなど、民泊運営に必要な改修工事の見積もりを事前に取得し、初期費用を正確に把握しましょう。
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運営の条件: 民泊運営が可能なことを契約書に明記してもらい、運営上のルールや制限がないか細かく確認しましょう。
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退去時の費用: 「退去時清掃費20,000円」とありますが、その他に原状回復費用が発生しないか、契約時に確認しておきましょう。
周辺地域の平均稼働率
伏見稲荷大社周辺は、京都市内でも特に観光需要が高いエリアです。この物件は駅から近く、観光地へのアクセスも良好なため、通年で高い稼働率が見込めます。この物件の持つ古民家という付加価値を活かせば、平均稼働率は**70〜80%**と想定しておくのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
家賃が月額5.7万円なので、年間で684,000円かかります。ここに清掃費用や光熱費、消耗品費などを加えると、年間運営費用は100万円程度と仮定します。 1泊あたりの宿泊料金を15,000円、平均稼働率を75%と仮定した場合、 売上: 15,000円 × (365日 × 0.75) = 4,106,250円 年間利益: 4,106,250円 - 運営費用100万円 = 3,106,250円 ※上記はあくまで仮定であり、大規模な改修費用は含まれていません。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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コンセプトの明確化: 「古都の風情を感じる京町家ステイ」など、築100年の歴史を活かしたコンセプトを確立し、写真やSNSでアピールする。
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付加価値の提供: 茶道体験や着物レンタルサービス、近隣の観光地マップなど、宿泊以外の付加価値を提供することで、客単価を上げる。
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SNSでの魅力発信: リノベーションの過程や、伏見稲荷周辺の観光スポットを写真や動画で発信し、物件の認知度を高める。
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料金設定の戦略: 桜や紅葉のシーズン、年末年始など、観光客が増える時期は価格を強気に設定し、収益の最大化を図る。