物件情報
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所在地: 東京都北区王子本町2
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交通: JR京浜東北線「王子駅」より徒歩7分
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家賃: 月額98,000円
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管理費/共益費: 月額2,000円
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間取り/面積: 1DK / 31.82㎡
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築年数: 1990年10月（築34年）
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初期費用: 敷金2ヶ月分、礼金1ヶ月分
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その他: 民泊運営の許可取得済み
民泊適正評価
この物件は、民泊運営において高い適正を持っています。最大の魅力は、なんと言っても**「民泊許可がすでに下りている」**という点です。通常、民泊事業を始めるには許可取得までに多くの時間と労力、そして専門知識が必要となりますが、この物件ではその手間が一切かかりません。すぐに運営を開始できるため、初期段階での機会損失を防げます。 また、JR京浜東北線「王子駅」から徒歩7分という好立地も大きな強みです。都心部へのアクセスが良好で、観光客やビジネス目的のゲストにとって非常に利便性が高く、安定した集客が見込めます。31.82㎡の1DKという広さは、2〜3名での利用に最適で、ターゲットを絞りやすいメリットもあります。
一方で、デメリットも存在します。まず、敷金2ヶ月分、礼金1ヶ月分という初期費用は、他の物件に比べてやや高めです。また、家賃も月額98,000円と安くはありません。家賃が高すぎる場合は運営しても利益が出にくいという点を考慮し、宿泊料金を適切に設定する必要があります。さらに、築34年という築年数から、水回りや設備に不具合が発生するリスクがあるため、修繕費用も考慮に入れておきましょう。
契約前に確認するポイント
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民泊運営に関する契約内容: 民泊運営が可能なことを契約書に明記してもらい、運営上のルールや制限がないか細かく確認しましょう。
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初期費用の内訳: 敷金・礼金以外に、賃貸保証料や火災保険料など、契約時にかかる費用を正確に把握しましょう。
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物件の状態: 築年数が古い物件なので、水回りや内装の状態を内見時にしっかりとチェックしましょう。
周辺地域の平均稼働率
王子駅周辺は、都心へのアクセスが良いため民泊の需要は高いです。東京全体の平均稼働率は**70〜80%と高水準を維持しており、この物件も立地の良さから65〜75%**程度の安定した稼働率が見込めます。
運営した場合の想定年間利益
家賃が月額98,000円、管理費が2,000円なので、年間コストは1,200,000円となります。ここに清掃費用や光熱費、消耗品費などを加えると、年間運営費用は160万円程度と仮定します。 1泊あたりの宿泊料金を12,000円、平均稼働率を70%と仮定した場合、 売上: 12,000円 × (365日 × 0.70) = 3,066,000円 年間利益: 3,066,000円 - 運営費用160万円 = 1,466,000円 ※上記はあくまで仮定であり、実際の利益を保証するものではありません。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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ターゲットの明確化: 広さや間取りを活かし、カップルや単身のビジネス客、あるいは短期留学中の学生など、特定のターゲットに特化したサービスを提供する。
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付加価値の提供: シンプルな1DKの部屋に、おしゃれな家具や家電、アメニティを充実させることで、他の物件との差別化を図る。
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リピーターの確保: 快適な滞在を提供し、良いレビューを増やすことで、安定したリピーターを獲得する。