物件情報
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所在地: 長崎市秋月町
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交通: 記載なし
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家賃（民泊用）: 月額70,000円
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間取り/面積: 平屋、間取り・面積の記載なし
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建築年数: 古民家のため築年数の記載なし
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初期費用: 翌月分家賃＋事務手数料10,000円
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その他: 民泊運営可能、初期費用0円（※当月分日割り家賃は支払い必要）、保証人・保証会社不要
民泊適正評価
この物件は、初期費用を抑えて民泊を始めたい方にとって非常に魅力的な物件です。まず、通常の賃貸物件にはない**「初期費用0円」**というメリットは、民泊事業のハードルを大きく下げます。また、保証人や保証会社も不要であるため、手続き面でもスムーズなスタートが期待できます。 物件自体も、縁側からの眺めが素敵な古民家平屋という、ゲストに非日常的な体験を提供できる大きな強みを持っています。古民家ならではの趣や和の空間は、特に海外からの観光客に喜ばれる要素です。
しかし、民泊経営という観点ではいくつかの注意点があります。まず、立地です。物件の詳細な住所や交通手段が記載されておらず、長崎市中心部からのアクセスが不明です。もしバスや路面電車の駅から遠い場合、観光客の集客に苦戦する可能性があります。 また、民泊家賃が月額70,000円と、居住用家賃（35,000円）の倍に設定されている点も重要です。この家賃設定は、集客が軌道に乗るまでの期間や、閑散期に大きな経営リスクとなる可能性があります。家賃が高すぎる場合は運営しても利益が出にくいという点をしっかりと理解し、事前の収支計画を綿密に立てる必要があります。
契約前に確認するポイント
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物件の正確な住所とアクセス: 徒歩圏内に公共交通機関があるか、駐車スペースがあるかなど、ゲストの利便性を左右する情報を必ず確認しましょう。
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民泊運営の許可範囲: 契約内容に民泊運営に関してどのような条件や制限があるのか、貸主と事前にしっかりと確認しましょう。
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物件の状態: 築年数の古い古民家であるため、雨漏りや水回り、電気配線などの修繕箇所がないか、内見時に細かくチェックすることが不可欠です。
周辺地域の平均稼働率
長崎市秋月町は長崎市中心部からやや離れた住宅地です。長崎市内全体は軍艦島やグラバー園、平和公園など観光資源が豊富で、民泊需要も一定数ありますが、中心部から離れるほど稼働率は下がる傾向にあります。そのため、この物件の平均稼働率は50～60%程度と想定しておくのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
民泊用家賃が月額70,000円、年間で840,000円かかります。これに清掃費用や光熱費、消耗品費などを加えると、年間運営費用は150万円程度と仮定します。 1泊あたりの宿泊料金を8,000円、平均稼働率を60%と仮定した場合、 売上: 8,000円 × (365日 × 0.6) = 1,752,000円 年間利益: 1,752,000円 - 運営費用150万円 = 252,000円 ※上記はあくまで仮定であり、実際の利益を保証するものではありません。特に立地が不明なため、想定より稼働率が下がるリスクも考慮が必要です。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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コンセプトの明確化: 「縁側から眺める長崎の里山」や「静かな環境で過ごすワーケーション」など、都心部にはない魅力を前面に打ち出す。
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体験プランの提供: 古民家での茶道体験や料理教室、地元住民との交流イベントなど、宿泊以外の付加価値を提供することで単価アップを図る。
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長期滞在プラン: 静かな環境を好むワーケーション層やリモートワーカー向けに、長期滞在割引を設定し、安定した稼働率を確保する。
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徹底した内装の改善: 古民家の雰囲気を保ちつつ、清潔感や快適性を高めるためのDIYリノベーションを行い、レビュー評価の向上を目指す。