物件情報
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所在地: 東京都北区上十条
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交通:
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JR埼京線「十条駅」より徒歩15分
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JR京浜東北線「東十条駅」より徒歩17分
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都営三田線「板橋本町駅」より徒歩16分
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都営バス「上十条5丁目」より徒歩2分
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家賃: 月額170,000円
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管理費: 月額10,000円
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間取り/面積: 2LDK / 70m²
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建築年数: 築32年
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初期費用: 礼金ゼロ、敷金1ヶ月分
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その他: 民泊等事業用相談可、中庭付き
民泊適正評価
この物件は、民泊運営において非常に高いポテンシャルを秘めています。最大の魅力は、**「元民泊物件」**であるため、民泊経営のノウハウを活かした内装や設備が期待できる点です。70㎡の広々とした2LDKの間取りは、グループや家族連れの長期滞在にも適しており、高い客単価が見込めます。また、中庭付きという都内では希少な強みがあり、ゲストに特別な体験を提供することで、他の物件との差別化を図ることができます。
一方で、デメリットも無視できません。最も大きな課題は、家賃が月額17万円と高額であることです。家賃が高すぎる場合は運営しても利益が出にくいという点をしっかりと理解し、事前の収支計画を綿密に立てる必要があります。また、最寄りの駅から徒歩15分以上かかるという立地も、集客の妨げになる可能性があります。都心部へのアクセスは良好ですが、駅から距離があるため、利便性を重視するゲストには敬遠されるかもしれません。バス停が徒歩2分という点は利点ですが、多くの観光客は電車での移動を前提とすることが多いため、この点をどうアピールするかが鍵となります。
契約前に確認するポイント
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民泊運営の具体的な条件: 契約書に民泊利用が可能であることが明記されているか、また、民泊新法（住宅宿泊事業法）に基づく届出が可能な物件であることを確認しましょう。
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初期費用の詳細: 礼金はゼロですが、敷金1ヶ月分、賃貸保証料、当月分家賃など、実際に必要な初期費用を正確に把握しましょう。
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内装や設備の確認: 元民泊物件とはいえ、リフォームやハウスクリーニング後、どの程度の設備（家具、家電）が備わっているのかを内見時に確認しましょう。
周辺地域の平均稼働率
この物件は東京都北区に位置しており、都心部へのアクセスが良いため、民泊の需要は高いです。特に、JR埼京線や京浜東北線を利用すれば、主要な観光スポットにも比較的短時間でアクセスできます。都内全体での平均稼働率は70～80%と高水準ですが、駅からの距離を考慮すると、この物件は60～70%程度と現実的に想定しておくのが良いでしょう。
運営した場合の想定年間利益
家賃が月額17万円、管理費が1万円なので、年間で216万円かかります。ここに清掃費用や光熱費、消耗品費などを加えると、年間運営費用は250万円程度と仮定します。 1泊あたりの宿泊料金を25,000円、平均稼働率を65%と仮定した場合、 売上: 25,000円 × (365日 × 0.65) = 5,937,500円 年間利益: 5,937,500円 - 運営費用250万円 = 3,437,500円 ※上記はあくまで仮定であり、正確な利益を保証するものではありません。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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ターゲットの明確化: 広さや中庭の魅力を活かし、家族連れや長期滞在のビジネス客など、特定のターゲットに絞って料金設定やサービスを最適化する。
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付加価値の提供: 周辺の商店街（十条銀座商店街など）の魅力と連携した情報を発信したり、中庭を利用したアクティビティプラン（例：夜景鑑賞、バーベキュー）を提供したりすることで、特別な体験を創出する。
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プロモーションの強化: 駅から遠いというデメリットを補うため、物件の魅力を写真や動画で効果的に伝え、SNSや民泊予約サイトで積極的にアピールする。
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料金設定の戦略: 平日はビジネス客向けに割引を設定し、週末や繁忙期は高めの価格設定にするなど、需要に応じて料金を柔軟に調整する。