民泊物件  ·  14日 8月 2025

【東京都板橋区】新築の貸店舗は民泊で稼げる？「上板橋駅徒歩3分・築1年未満」物件を徹底分析

物件情報

 

  • URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987312243/00272308/x06987312243.html

  • 住所: 東京都板橋区上板橋1丁目

  • 種別: 貸店舗・事務所

  • 賃料: 29.5万円

  • 管理費: なし

  • 敷/礼: 6ヶ月分 / 2ヶ月分

  • 償却: 2ヶ月分

  • 専有面積: 74.38㎡

  • 築年数: 2025年4月 (築1年未満)

  • 最寄り駅: 東武東上線 上板橋駅 徒歩3分

  • 特記事項: 民泊相談・民泊可・民泊OK、賃料・初期費用交渉可能

 

民泊適正評価

 

この物件は、築1年未満の新築であることに加え、東武東上線「上板橋駅」から徒歩3分という利便性の高い立地が最大の強みです。「民泊可・民泊OK」と明記されているため、最大のハードルをクリアした状態で運営を始められます。しかし、月額29.5万円という賃料は非常に高額で、敷金・礼金も重いため、潤沢な資金が必要となります。

【良い点】

  • 抜群の好立地: 上板橋駅から徒歩3分という利便性の高い立地は、都心へのアクセスも良く、集客力が非常に高いエリアです。

  • 新築で快適な空間: 築1年未満のため、設備は最新で非常にきれいです。ゲストに快適な滞在を提供でき、高い評価を得やすいでしょう。

  • 「民泊可・民泊OK」という好条件: 民泊運営が許可されているため、安心して事業を始められます。

  • 広々とした空間: 74.38㎡という広さは、大人数のグループやファミリー層にも対応可能です。

  • 賃料・初期費用の交渉が可能: 「交渉します」と明記されているため、条件次第では収益性を改善できる可能性があります。

【悪い点】

  • 高額な固定費: 賃料29.5万円は、月々の固定費として非常に重いです。さらに、敷金・礼金・償却分を合わせると、かなりの初期投資が必要となります。

  • 貸店舗・事務所物件: 生活に必要な設備（キッチン、浴室、寝室など）が備わっていない可能性があります。民泊として利用するには、別途工事や設備投資が必要となるため、初期費用がさらに膨らむ可能性があります。

  • 民泊時の詳細条件が不明: 「掲載条件は一般利用時のものです。民泊時の条件はお問い合わせください」とあり、実際の契約条件が不明瞭です。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 民泊時の賃料・初期費用: 民泊として利用する場合、賃料や敷金・礼金が一般利用時と異なる可能性があります。必ず事前に詳細な条件を書面で確認しましょう。

  • 必要な設備工事: 貸店舗・事務所のため、キッチンや浴室、トイレ、寝室などを設置するための工事が必要となります。工事の可否や費用負担について、貸主と明確に合意する必要があります。

  • 民泊運営の規約: 泊数制限、宿泊人数の上限、騒音対策など、民泊運営に関する詳細なルールを契約書に記載してもらいましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

東京都板橋区の駅近という立地は、都心部ほどではないものの、ビジネス出張者や観光客の需要が非常に高いです。周辺の民泊物件の稼働率は、おおよそ**70〜85%**と予測されます。特に新築で駅近という物件の強みを活かせば、高い稼働率を安定して維持できるでしょう。

 

運営した場合の想定年間利益

 

以下の前提条件で、想定年間利益を試算します。

  • 賃料: 29.5万円/月

  • 稼働率: 75%

  • 宿泊単価: 25,000円/泊

  • 年間経費:

    • 賃料: 29.5万円 × 12ヶ月 = 354万円

    • 光熱費: 2.5万円/月 × 12ヶ月 = 30万円

    • 清掃費: 1泊あたり6,000円 × 274泊 = 164.4万円

    • OTA手数料: 売上の15%

    • その他費用（備品、保険など）: 20万円

想定年間売上: 

想定年間利益: 

このシミュレーションでは、高い稼働率と宿泊単価を維持できたとしても、利益はわずかとなる結果になりました。これは、賃料が高額であるためです。また、この試算には、民泊運営に必要な設備工事費用は含まれていないため、初期投資を考慮すると、初年度は赤字になる可能性が高いです。

 

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

 

利益が低いと感じた場合、以下のアイデアで収益を改善しましょう。

  1. 賃料・初期費用交渉の徹底:

    • 掲載情報にある通り、賃料や初期費用の交渉を最大限に行い、固定費を下げることが最も重要です。

  2. 高付加価値サービスの提供:

    • 新築の綺麗な空間を活かし、広々としたリビングやキッチンを完備することで、ファミリーやグループ旅行客向けの「高級コンドミニアム」としてアピールし、宿泊単価をさらに引き上げます。

  3. ターゲットの再設定:

    • 長期滞在のワーケーション需要や、近隣のイベント参加者など、特定のニーズを持つゲストをターゲットにすることで、安定した稼働率を確保します。

  4. 運営効率の最適化:

    • 清掃業務を自分で行う、または清掃代行業者と料金交渉を行うことで、清掃費を削減できます。

    • 予約サイトだけでなく、自社サイトやSNSを積極的に活用し、手数料を抑えた直接予約を増やすことも有効です。

この物件は、好立地と新築という大きなポテンシャルを持つ一方で、高額な賃料と初期費用が最大の課題となります。これらのリスクを十分に理解し、賃料交渉や独自の魅力を作り出す運営戦略を立てることが、成功への鍵となるでしょう。

カテゴリ： tokyo, itabashiku