民泊物件  ·  14日 8月 2025

【名古屋市瑞穂区】家賃17.5万円の戸建ては民泊で稼げる？「築44年・ペット相談可」物件を徹底分析

物件情報

 

  • URL: https://www.homes.co.jp/chintai/room/ed12871b2ab3d09d7c1f2443cd5a0a886d24ae74/?bid=37011780147020

  • 住所: 愛知県名古屋市瑞穂区井戸田町2丁目35-7

  • 種別: 賃貸一戸建て

  • 間取り: 4LDK

  • 専有面積: 102.9㎡

  • 家賃: 17.5万円

  • 敷/礼: 2ヶ月分 / なし

  • 敷引・償却: 100%（退去時）

  • 築年数: 1981年10月 (築44年)

  • 最寄り駅: 名古屋市営名城線「妙音通駅」 徒歩8分

  • 特記事項: 民泊転貸相談可、ペット相談可（小型犬・猫計2匹まで）、駐車場あり

 

民泊適正評価

 

この物件は、名古屋市営地下鉄駅から徒歩8分という好立地と、102.9㎡の広々とした4LDKという間取りが最大の強みです。さらに、「民泊転貸相談可」と明記されているため、民泊運営を始めるための最大のハードルをクリアした状態で交渉に入れます。

【良い点】

  • 「民泊可」という好条件: 「民泊転貸相談」と記載されており、民泊事業の許可を得るための交渉が比較的スムーズに進む可能性が高いです。

  • 広々とした空間: 102.9㎡の4LDKという広さは、複数のゲストがゆったりと過ごすのに適しており、ファミリー層やグループ旅行客からの需要が見込めます。

  • 駐車場付き: 車社会である名古屋において、駐車場が利用できる点は大きな強みです。特にファミリーや長期滞在のゲストにアピールできます。

  • ペット相談可: ペット同伴可能な民泊はまだ希少価値が高く、ニッチな需要を掘り起こすことで、他物件との差別化を図ることができます。

【悪い点】

  • 家賃が高め: 家賃17.5万円は、月々の固定費としてかなり重い負担となります。

  • 築年数の古さ: 築44年という非常に古い築年数は、設備の老朽化や予期せぬ修繕が必要となるリスクを伴います。

  • 初期費用と償却金: 敷金2ヶ月分に加え、退去時に全額償却されるという条件は、初期投資が大きく、出費を最小限に抑えたい事業者にはリスクが高いと言えます。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 民泊運営の詳細な規約: 民泊運営が可能かどうかの確約と、宿泊人数の上限、騒音対策、ペット同伴時のルールなど、詳細な規約を必ず書面で確認しましょう。

  • 敷金と償却金: 敷金2ヶ月分（35万円）がどのように計算され、退去時に全額償却されるのか、その詳細を明確に理解しておく必要があります。

  • 建物の老朽化状況: 築年数が古いため、内覧時に水回りや雨漏り、設備の不具合などがないか、細部までチェックすることが重要です。

 

周辺地域の平均稼働率

 

名古屋市瑞穂区は、名古屋の中心部からは少し離れていますが、主要駅へのアクセスは悪くありません。観光地というよりは住宅街ですが、出張者や名古屋観光の拠点として利用する層からの需要が見込めます。周辺の民泊物件の稼働率は、おおよそ**60〜75%**と予測されます。

 

運営した場合の想定年間利益

 

以下の前提条件で、想定年間利益を試算します。

  • 家賃: 17.5万円/月

  • 稼働率: 70%

  • 宿泊単価: 20,000円/泊

  • 年間経費:

    • 家賃: 17.5万円 × 12ヶ月 = 210万円

    • 光熱費: 2.5万円/月 × 12ヶ月 = 30万円

    • 清掃費: 1泊あたり6,000円 × 256泊 = 153.6万円

    • OTA手数料: 売上の15%

    • その他費用（備品、保険など）: 20万円

想定年間売上: 

想定年間利益: 

このシミュレーションでは、稼働率70%を維持できれば、わずかではあるものの利益を出すことができるという結果になりました。高額な家賃をカバーするため、高い稼働率と宿泊単価を維持することが非常に重要です。

 

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

 

利益が低いと感じた場合、以下のアイデアで収益を改善しましょう。

  1. 高付加価値サービスの提供:

    • ペット同伴のゲスト向けに、ケージやフードボウルなどのペット用アメニティを充実させ、宿泊単価を引き上げます。

    • 広さを活かし、大人数での宿泊や、長期滞在のワーケーションプランなどを提供します。

  2. ターゲットの再設定:

    • 車での移動が前提となるファミリー層や、ペット同伴のゲストに特化した戦略を立て、独自性をアピールします。

  3. 運営効率の最適化:

    • 清掃業務を自分で行うことで、清掃費を大幅に削減できます。

    • 予約サイトだけでなく、自社サイトやSNSを積極的に活用し、手数料を抑えた直接予約を増やすことも有効です。

この物件は、立地の良さ、広さ、民泊可という大きなポテンシャルを持つ一方で、家賃の高さと築年数の古さという課題も抱えています。これらのリスクを十分に理解し、独自の魅力を作り出す運営戦略を立てることが、成功への鍵となるでしょう。

カテゴリ： tokai, aichi