民泊物件  ·  14日 8月 2025

【名古屋市港区】家賃6.4万円の5DK戸建ては民泊で成功する？「築50年・駅徒歩3.2km」物件を徹底分析

物件情報

 

  • URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/1175143602/40400974/x01175143602.html

  • 住所: 愛知県名古屋市港区藤高1丁目

  • 種別: 賃貸一戸建て

  • 間取り: 5DK

  • 専有面積: 86.09㎡

  • 家賃: 6.4万円

  • 敷/礼: なし / 6.4万円

  • 築年数: 1975年8月 (築50年1ヶ月)

  • 最寄り駅: 名古屋臨海高速鉄道「稲永駅」 徒歩3.2km

  • 特記事項: 民泊、グループホーム相談可能、ペット相談可、ルームシェア可

 

民泊適正評価

 

この物件は、家賃6.4万円という破格の安さと、86.09㎡の5DKという広々とした間取りが最大の魅力です。また、「民泊相談可能」という点は、民泊事業を始めるにあたって大きなアドバンテージとなります。しかし、築50年という古い築年数と、最寄り駅から徒歩3.2kmという立地が、運営上の大きな課題となるでしょう。

【良い点】

  • 圧倒的な初期費用の安さ: 敷金がゼロ、礼金も1ヶ月分と初期費用を抑えられます。

  • 破格の家賃: 月額6.4万円という安さは、月々の固定費を最小限に抑えられ、収益化しやすい大きなメリットです。

  • 広々とした空間: 86.09㎡の5DKという間取りは、大人数での宿泊やファミリー層に最適です。定員数を多く設定し、高い宿泊単価を狙うことができます。

  • 「民泊相談可能」という好条件: 「民泊」という言葉が明記されているため、許可を得るハードルが低く、交渉次第で運営可能となる可能性が高いです。

【悪い点】

  • 最悪なアクセス: 最寄り駅から徒歩3.2kmという距離は、ゲストにとって非常に大きなネックとなります。車やバスでの移動が必須となるため、ターゲット層が限定されます。

  • 築年数の古さ: 築50年という非常に古い築年数は、建物の老朽化や設備の不具合リスクを伴います。予期せぬ修繕が必要となる可能性も考慮しなければなりません。

  • 駐車場情報の不明確さ: 車での移動が前提となる物件ですが、駐車場の有無に関する情報が明確ではありません。必ず事前に確認が必要です。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 民泊運営の可否: 「民泊相談可能」となっているため、まずは大家さんや管理会社に民泊運営が可能かどうかの確約と、詳細な規約（宿泊人数の上限、騒音対策など）を必ず確認しましょう。

  • 駐車場の有無と費用: 車での移動が必須となる立地のため、駐車場の有無と利用料金を必ず確認しましょう。

  • 建物の状態: 築年数が古いため、内覧時に雨漏りや水漏れ、設備の不具合などがないか、細部までチェックすることが重要です。

 

周辺地域の平均稼働率

 

名古屋市港区は、レゴランド・ジャパンや名古屋港水族館といった観光スポットがあるものの、都心部からは離れているため、通年で安定した宿泊需要を期待するのは難しいかもしれません。しかし、観光地へのアクセスが良い点を活かせば、ファミリー層の需要が見込めます。周辺の民泊物件の稼働率は、おおよそ**40〜60%**と予測されます。

 

運営した場合の想定年間利益

 

以下の前提条件で、想定年間利益を試算します。

  • 家賃: 6.4万円/月

  • 稼働率: 50%

  • 宿泊単価: 15,000円/泊

  • 年間経費:

    • 家賃: 6.4万円 × 12ヶ月 = 76.8万円

    • 光熱費: 1.5万円/月 × 12ヶ月 = 18万円

    • 清掃費: 1泊あたり5,000円 × 182泊 = 91万円

    • OTA手数料: 売上の15%

    • その他費用（備品、保険など）: 15万円

想定年間売上: 

想定年間利益: 

このシミュレーションでは、稼働率50%を維持できれば、わずかではあるものの利益を出すことができるという結果になりました。家賃が安いため、比較的少ない売上でも収益を上げやすいのが特徴です。

 

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

 

利益が低いと感じた場合、以下のアイデアで収益を改善しましょう。

  1. 高付加価値サービスの提供:

    • レゴランドや名古屋港水族館といった近隣の観光地への無料送迎サービスや、割引チケットの提供といった独自のサービスを付加することで、宿泊単価を引き上げます。

    • 広い間取りを活かし、家族向けのボードゲームや遊具を充実させることで、ファミリー層の満足度を高めます。

  2. ターゲットの再設定:

    • 駅からの距離がネックとなるため、車で移動するゲストをメインターゲットに設定します。駐車場の有無を強調し、車でのアクセスが良いことをアピールしましょう。

  3. 運営効率の最適化:

    • 清掃業務を自分で行う、または清掃代行業者と料金交渉を行うことで、清掃費を削減できます。

    • 予約サイトだけでなく、自社サイトやSNSを積極的に活用し、手数料を抑えた直接予約を増やすことも有効です。

この物件は、家賃の安さと広さという大きな魅力を持つ一方で、立地の不便さと築年数の古さという大きな課題も抱えています。これらのリスクを十分に理解し、独自の魅力を作り出す運営戦略を立てることが、成功への鍵となるでしょう。

カテゴリ： tokai, aichi