民泊物件  ·  14日 8月 2025

【東京都豊島区】新築の貸店舗は民泊で稼げる？「椎名町駅徒歩2分・メゾネット」物件を徹底分析

物件情報

 

  • URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987299092/00260226/x06987312243.html

  • 住所: 東京都豊島区南長崎1丁目

  • 種別: 貸店舗・事務所（メゾネット）

  • 賃料: 27万円

  • 礼金: 27万円

  • 保証金: 162万円 (解約時108万円償却)

  • 専有面積: 35.86㎡

  • 築年数: 2025年8月 (新築)

  • 最寄り駅: 西武池袋・豊島線 椎名町駅 徒歩2分

  • 特記事項: 民泊などの宿泊業も相談可能、メゾネット、飲食店可、一棟・一括2階建て

 

民泊適正評価

 

この物件は、築1年未満の新築RC造であることに加え、西武池袋・豊島線「椎名町駅」から徒歩2分という最高の立地が最大の強みです。また、「民泊などの宿泊業もご相談可能！」と明記されているため、最大のハードルをクリアした状態で運営を始められます。しかし、月額27万円という高額な賃料と、保証金162万円という莫大な初期投資が最大の課題となります。

【良い点】

  • 抜群の好立地: 椎名町駅から徒歩2分という利便性の高い立地は、都心（池袋駅も徒歩圏内）へのアクセスも良く、集客力が非常に高いエリアです。

  • 新築で快適な空間: 築1年未満のため、設備は最新で非常にきれいです。ゲストに快適な滞在を提供でき、高い評価を得やすいでしょう。

  • 「民泊相談可」という好条件: 民泊運営が許可されているため、安心して事業を始められます。

  • メゾネットタイプ: 空間に広がりがあり、一般的なワンルームよりもユニークな滞在体験を提供できます。

  • 一棟・一括2階建て: 隣接する住居が少ないため、騒音トラブルのリスクを軽減できます。

【悪い点】

  • 高額な固定費と初期費用: 賃料27万円に加え、保証金162万円（償却108万円）という条件は、個人で事業を始めるには非常に重い負担となります。

  • 貸店舗・事務所物件: 生活に必要な設備（キッチン、浴室、寝室など）が備わっていない可能性が高いです。民泊として利用するには、別途工事や設備投資が必要となり、初期費用がさらに膨らむ可能性があります。

  • 面積が狭い: 35.86㎡と、大人数には不向きな広さです。ターゲットを絞った運営戦略が不可欠となります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 民泊時の賃料・初期費用: 民泊として利用する場合、賃料や保証金、償却の条件が異なる可能性があります。必ず事前に詳細な条件を書面で確認しましょう。

  • 必要な設備工事: 貸店舗・事務所のため、キッチンや浴室、トイレ、寝室などを設置するための工事が必要となります。工事の可否や費用負担について、貸主と明確に合意する必要があります。

  • 民泊運営の規約: 泊数制限、宿泊人数の上限、騒音対策など、民泊運営に関する詳細なルールを契約書に記載してもらいましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

東京都豊島区の駅激近という立地は、都心部の中でも特に需要が高いエリアです。ビジネス出張者や観光客の需要が非常に高く、周辺の民泊物件の稼働率は、おおよそ**80〜95%**と予測されます。新築で駅近という物件の強みを活かせば、高い稼働率を安定して維持できるでしょう。

 

運営した場合の想定年間利益

 

以下の前提条件で、想定年間利益を試算します。

  • 賃料: 27万円/月

  • 稼働率: 85%

  • 宿泊単価: 18,000円/泊

  • 年間経費:

    • 賃料: 27万円 × 12ヶ月 = 324万円

    • 光熱費: 2万円/月 × 12ヶ月 = 24万円

    • 清掃費: 1泊あたり4,000円 × 310泊 = 124万円

    • OTA手数料: 売上の15%

    • その他費用（備品、保険など）: 20万円

想定年間売上: 18,000円/泊times365日times85

想定年間利益: 

このシミュレーションでは、高い稼働率と宿泊単価を維持できたとしても、利益はわずかとなる結果になりました。これは、賃料が高額であるためです。また、この試算には、民泊運営に必要な設備工事費用は含まれていないため、初期投資を考慮すると、初年度は赤字になる可能性が高いです。

 

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

 

利益が低いと感じた場合、以下のアイデアで収益を改善しましょう。

  1. 賃料・初期費用交渉の徹底:

    • 掲載情報にある通り、賃料や初期費用の交渉を最大限に行い、固定費を下げることが最も重要です。

  2. 高付加価値サービスの提供:

    • 新築の綺麗な空間を活かし、メゾネットというユニークな構造をアピールします。カップルやビジネス出張者向けの「デザイナーズ・ステイ」として高単価で販売することも検討できます。

  3. 運営効率の最適化:

    • 清掃業務を自分で行うことで、清掃費を削減できます。

    • 予約サイトだけでなく、自社サイトやSNSを積極的に活用し、手数料を抑えた直接予約を増やすことも有効です。

この物件は、好立地と新築という大きなポテンシャルを持つ一方で、高額な賃料と初期費用が最大の課題となります。これらのリスクを十分に理解し、賃料交渉や独自の魅力を作り出す運営戦略を立てることが、成功への鍵となるでしょう。

カテゴリ： tokyo, toshimaku