民泊物件  ·  13日 8月 2025

【札幌市白石区】民泊可能アパートは本当に稼げる？「駅徒歩圏内・ネット無料」物件を徹底分析

物件情報

 

  • URL: https://jmty.jp/hokkaido/est-hou/article-1j77q3

  • 住所: 北海道札幌市白石区

  • 種別: アパート

  • 間取り: 1LDK

  • 専有面積: 約30㎡

  • 家賃: 5.6万円

  • 管理費: 5,000円

  • 敷/礼: 1ヶ月分 / 1ヶ月分

  • 築年数: 築17年

  • 最寄り駅: 地下鉄東西線菊水駅 徒歩約9分

  • 特記事項: 民泊運営利用可能、インターネット無料、エアコン完備、灯油ストーブ、運営代行業者指定あり（自身での運営も可能）

 

民泊適正評価

 

この物件は、地下鉄駅が徒歩圏内という利便性の高さと、**「民泊運営利用可能」**という最大のハードルをクリアしている点が大きな強みです。築17年という比較的浅い築年数と、インターネット無料やエアコン完備といった充実した設備も魅力的です。しかし、指定の運営代行業者を利用しない場合は賃料が上がる可能性があり、また札幌という場所柄、通年で安定した需要を確保する戦略が必要です。

【良い点】

  • 抜群の好立地: 地下鉄東西線「菊水駅」と「東札幌駅」が徒歩圏内にあり、都心部へのアクセスが非常に良いです。観光客だけでなく、ビジネス出張者や長期滞在者の需要も見込めます。

  • 民泊運営可能という希少性: 「民泊運営利用可能」と明記されているため、最大のハードルをクリアした状態で運営を始められます。

  • 充実した設備: エアコン完備で夏の暑さ対策も万全。また、インターネット無料は、ゲストにとって非常に大きなメリットです。

  • 比較的浅い築年数: 築17年と、築古物件に比べて設備の故障や建物の老朽化リスクが低いです。

【悪い点】

  • 運営代行業者指定の可能性: 自分で運営することも可能ですが、指定の代行業者がおり、それ以外を利用する場合は賃料が上がる可能性があります。事前に条件を詳細に確認する必要があります。

  • 地方都市ならではの集客の難しさ: 札幌は一年を通して観光客が訪れますが、冬場の雪まつりシーズンなどを除くと、都心部に比べて稼働率が変動しやすい傾向にあります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 運営代行業者の詳細: 指定代行業者を利用する場合の費用やサービス内容、自分で運営する場合の賃料アップの条件などを詳細に確認しましょう。

  • 民泊運営の規約: 契約書に記載されている民泊運営に関する詳細なルールを必ず確認しましょう。宿泊人数の制限や騒音対策、ゴミ出しルールなど、トラブルを未然に防ぐために重要です。

  • 光熱費の管理: 暖房は灯油ストーブを使用するため、灯油の補充方法や費用負担について事前に確認しておきましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

札幌市白石区は、都心部へのアクセスが良好で、商業施設も充実しているため、安定した宿泊需要が見込めます。周辺の民泊物件の稼働率は、おおよそ**50〜65%**と予測されます。特に冬季のイベントシーズンは高い稼働率が期待できますが、閑散期には需要が落ち込む可能性があるため、通年で安定した予約を確保する戦略が不可欠です。

 

運営した場合の想定年間利益

 

以下の前提条件で、想定年間利益を試算します。

  • 家賃: 5.6万円/月

  • 管理費: 5,000円/月

  • 稼働率: 60%

  • 宿泊単価: 10,000円/泊

  • 年間経費:

    • 家賃+管理費: 6.1万円 × 12ヶ月 = 73.2万円

    • 光熱費: 1.5万円/月 × 12ヶ月 = 18万円

    • 清掃費: 1泊あたり3,000円 × 219泊 = 65.7万円

    • OTA手数料: 売上の15%

    • その他費用（備品、保険など）: 15万円

想定年間売上: 

想定年間利益: 

このシミュレーションでは、稼働率60%を維持できれば、わずかではあるものの利益を出すことができるという結果になりました。しかし、これはあくまで試算であり、運営代行業者への費用や、予期せぬ修繕費、広告宣伝費などは含まれていません。

 

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

 

利益が低いと感じた場合、以下のアイデアで収益を改善しましょう。

  1. 高付加価値サービスの提供:

    • 札幌市白石区は都心に近いため、観光の拠点としてだけでなく、ワーケーションや長期滞在者向けにデスクスペースを充実させるなど、独自のコンセプトを確立します。

    • 冬の暖かさを保つ「灯油ストーブ」をアピールポイントにし、札幌ならではの冬の滞在体験を訴求します。

  2. ターゲットの再設定:

    • 2人暮らしも可能な1LDKという間取りを活かし、カップルや少人数の友人グループ向けに特化したプランを設定します。

    • 「インターネット無料」という点を活かし、ビジネス出張者やワーケーション需要をターゲットにします。

  3. 運営効率の最適化:

    • 清掃業務を自分で行う、または清掃代行業者と料金交渉を行うことで、清掃費を削減できます。

    • 予約サイトだけでなく、自社サイトやSNSを積極的に活用し、手数料を抑えた直接予約を増やすことも有効です。

この物件は、立地の良さ、初期費用の安さ、そして民泊可能という大きなポテンシャルを持つ一方で、運営代行業者指定の条件や地方都市ならではの集客の難しさという課題も抱えています。これらのリスクを十分に理解し、独自の魅力を作り出す運営戦略を立てることが、成功への鍵となるでしょう。

カテゴリ： hokkaidotohoku, hokkaido