民泊物件  ·  13日 8月 2025

【新宿区西新宿】築45年の一室貸しは民泊で成功する？家賃16.5万円の物件を徹底分析

物件情報

 

  • URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987308132/00984690/x06987308132.html

  • 住所: 東京都新宿区西新宿4丁目

  • 種別: 貸店舗・事務所

  • 専有面積: 20㎡

  • 家賃: 16.5万円

  • 敷/礼: なし / 3ヶ月分

  • 保証金: 6ヶ月分

  • 築年数: 1979年11月 (築45年10ヶ月)

  • 最寄り駅: 都営大江戸線 西新宿五丁目駅 徒歩5分

  • 特記事項: 飲食店可、民泊可、一部屋貸し

 

民泊適正評価

 

この物件は、新宿という世界的な観光地に位置し、駅からも近いという最高の立地条件が最大の強みです。また、「民泊可」と明記されているため、最大のハードルをクリアした状態で運営を始められます。しかし、築45年という築年数や、店舗物件ならではの注意点も存在します。これらのリスクを理解し、ターゲット層に合わせた戦略が不可欠です。

【良い点】

  • 抜群の好立地: 新宿は国内外からの観光客が絶えず訪れる世界的な都市です。西新宿五丁目駅から徒歩5分という立地は、都庁前駅も利用可能で、都内主要部へのアクセスが非常に良く、集客力が非常に高いエリアです。

  • 民泊可能という希少性: 都心部、特に新宿のような商業地域では民泊が可能な物件は非常に稀です。この物件は「民泊可」と明記されているため、最大のハードルをクリアした状態で運営を始められます。

  • 比較的安価な賃料: 新宿という立地でありながら、家賃16.5万円という賃料は比較的リーズナブルです。

  • バス・トイレ別: 20㎡という広さながら、バス・トイレ別という点はゲストに快適な滞在を提供できる大きな強みです。

【悪い点】

  • 築年数の古さ: 築45年という築年数は、建物の老朽化や設備の不具合リスクを伴います。特に水回りや空調設備など、大規模な修繕が必要となる可能性があります。

  • 「貸店舗」としての契約: 民泊として利用する場合でも、契約は貸店舗となる可能性が高く、住宅としての契約とは異なる条件が適用される場合があります。

  • 狭い専有面積: 20㎡という広さは、単身者やカップルでの利用には適していますが、ファミリー層やグループでの利用には不向きです。ターゲット層が限定されるため、宿泊単価を上げにくい可能性があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 民泊運営の規約: 契約書に記載されている民泊運営に関する詳細なルールを必ず確認しましょう。宿泊人数の制限や騒音対策、ゴミ出しルールなど、トラブルを未然に防ぐために重要です。

  • 修繕費用の負担範囲: 築年数が古いため、入居後の設備の故障や建物の修繕について、どこまでが大家さんの負担で、どこからが借主の負担となるのか、書面で明確に確認することが重要です。

  • 契約内容の詳細: 貸店舗としての契約になる場合、民泊利用が可能なのか、またどのような業種なら許可されるのか、契約書の内容を弁護士など専門家にも相談して慎重に確認しましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

新宿エリアは、国内外からの観光客が絶えず訪れるため、通年を通して宿泊需要が非常に高いです。周辺のホテルや民泊物件の稼働率は非常に高い水準を維持しており、平均稼働率は85%以上と予測されます。特にインバウンド需要の回復により、さらに高まる傾向にあります。

 

運営した場合の想定年間利益

 

以下の前提条件で、想定年間利益を試算します。

  • 家賃: 16.5万円/月

  • 稼働率: 85%

  • 宿泊単価: 15,000円/泊

  • 年間経費:

    • 家賃: 16.5万円 × 12ヶ月 = 198万円

    • 光熱費: 1万円/月 × 12ヶ月 = 12万円

    • 清掃費: 1泊あたり3,000円 × 310泊 = 93万円

    • OTA手数料: 売上の15%

    • その他費用（備品、保険など）: 15万円

想定年間売上: 15,000円/泊 × 365日 × 85% = 465.3万円

想定年間利益: 465.3万円（売上） - {198万円（家賃） + 12万円（光熱費） + 93万円（清掃費） + 69.8万円（手数料） + 15万円（その他）} = 約77.5万円

このシミュレーションでは、高稼働率と高宿泊単価を維持できれば、十分な利益を出すことができるという結果になりました。

 

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

 

利益が低いと感じた場合、以下のアイデアで収益を改善しましょう。

  1. 高付加価値サービスの提供:

    • 立地の良さを活かし、都内の主要観光スポットを巡るガイド付きツアーや、近隣のおすすめ飲食店を紹介するサービスを提供することで、宿泊単価をさらに引き上げます。

    • 内装を徹底的にこだわり、SNS映えするような特別な空間を創出することで、他物件との差別化を図ります。

  2. ターゲットの再設定:

    • ビジネス出張者向けの長期滞在プランを設定しましょう。長期割引を設定し、平日の稼働率を安定させることで、収益の増加が見込めます。

  3. 運営効率の最適化:

    • 清掃業務を自分で行う、または清掃代行業者と料金交渉を行うことで、清掃費を削減できます。

    • 予約サイトだけでなく、自社サイトやSNSを積極的に活用し、手数料を抑えた直接予約を増やすことも有効です。

この物件は、最高の立地と民泊許可という大きなポテンシャルを持つ一方で、築年数の古さというリスクも抱えています。これらのリスクを十分に理解し、ターゲット層に合わせた運営戦略を立てることが、成功への鍵となるでしょう。

カテゴリ： tokyo, shinjyukuku