民泊物件  ·  13日 8月 2025

【新宿区北新宿】築52年1K「中野坂上駅徒歩6分」の希少物件を徹底分析

物件情報

 

  • URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6987227053/00212162/x06987227053.html

  • 住所: 東京都新宿区北新宿2丁目

  • 種別: 賃貸アパート

  • 間取り: 1K

  • 専有面積: 20.01㎡

  • 家賃: 14万円

  • 敷/礼: 2ヶ月 / 3ヶ月

  • 築年数: 1972年12月 (築52年9ヶ月)

  • 最寄り駅: 都営大江戸線 中野坂上駅 徒歩6分

  • 特記事項: 民泊可能物件、連帯保証人要、外国籍NG

 

民泊適正評価

 

この物件は、新宿という世界的な観光地に位置し、駅からも近いという最高の立地条件が最大の強みです。また、「民泊可能物件」と明記されているため、最大のハードルをクリアした状態で運営を始められます。しかし、築52年という築年数の古さや、外国籍NGという契約条件、そして高額な初期費用も存在します。これらのリスクを理解し、ターゲット層に合わせた戦略が不可欠です。

【良い点】

  • 抜群の好立地: 新宿は国内外からの観光客が絶えず訪れる世界的な都市です。中野坂上駅から徒歩6分という立地は、都心主要部へのアクセスが非常に良く、集客力が非常に高いエリアです。

  • 民泊可能という希少性: 都心部、特に新宿のような商業地域では民泊が可能な物件は非常に稀です。この物件は「民泊可能」と明記されているため、最大のハードルをクリアした状態で運営を始められます。

  • バス・トイレ別: 20.01㎡という広さながら、バス・トイレ別という点はゲストに快適な滞在を提供できる大きな強みです。

【悪い点】

  • 築年数の古さ: 築52年という築年数は、建物の老朽化や設備の不具合リスクを伴います。特に水回りや空調設備など、大規模な修繕が必要となる可能性があります。

  • 高額な初期費用: 敷金2ヶ月分（28万円）と礼金3ヶ月分（42万円）が必要で、仲介手数料や保証会社費用、鍵交換代なども加わるため、かなりの初期費用がかかります。

  • 「外国籍NG」という条件: この契約条件は、民泊運営を検討する上で大きなデメリットです。多くの民泊ゲストは外国人観光客であるため、集客の選択肢が限定されてしまいます。

  • 狭い専有面積: 20.01㎡という広さは、単身者やカップルでの利用には適していますが、ファミリー層やグループでの利用には不向きです。ターゲット層が限定されるため、宿泊単価を上げにくい可能性があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 民泊運営の規約: 契約書に記載されている民泊運営に関する詳細なルールを必ず確認しましょう。宿泊人数の制限や騒音対策、ゴミ出しルールなど、トラブルを未然に防ぐために重要です。

  • 修繕費用の負担範囲: 築年数が古いため、入居後の設備の故障や建物の修繕について、どこまでが大家さんの負担で、どこからが借主の負担となるのか、書面で明確に確認することが重要です。

  • 「外国籍NG」の適用範囲: 民泊ゲストにもこの条件が適用されるのか、事前に不動産会社に確認する必要があります。多くのゲストが外国籍であるため、この条件が適用される場合、運営は非常に厳しくなります。

 

周辺地域の平均稼働率

 

新宿エリアは、国内外からの観光客が絶えず訪れるため、通年を通して宿泊需要が非常に高いです。周辺のホテルや民泊物件の稼働率は非常に高い水準を維持しており、平均稼働率は85%以上と予測されます。しかし、「外国籍NG」という条件がゲストにも適用される場合、この稼働率は大幅に低下する可能性があります。

 

運営した場合の想定年間利益

 

以下の前提条件で、想定年間利益を試算します。

  • 家賃: 14万円/月

  • 稼働率: 85%

  • 宿泊単価: 15,000円/泊

  • 年間経費:

    • 家賃: 14万円 × 12ヶ月 = 168万円

    • 光熱費: 1万円/月 × 12ヶ月 = 12万円

    • 清掃費: 1泊あたり3,000円 × 310泊 = 93万円

    • OTA手数料: 売上の15%

    • その他費用（備品、保険など）: 15万円

想定年間売上: 

想定年間利益: 

このシミュレーションでは、高稼働率と高宿泊単価を維持できれば、十分な利益を出すことができるという結果になりました。ただし、「外国籍NG」という条件がゲストにも適用される場合、稼働率は大幅に下がり、この利益は期待できなくなります。

 

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

 

利益が低いと感じた場合、以下のアイデアで収益を改善しましょう。

  1. 高付加価値サービスの提供:

    • 立地の良さを活かし、都内の主要観光スポットを巡るガイド付きツアーや、近隣のおすすめ飲食店を紹介するサービスを提供することで、宿泊単価をさらに引き上げます。

    • 築古物件の趣を活かした内装にリノベーションし、独自のコンセプトを確立することで、他物件との差別化を図ります。

  2. ターゲットの再設定:

    • ビジネス出張者や国内旅行客向けの長期滞在プランを設定しましょう。長期割引を設定し、平日の稼働率を安定させることで、収益の増加が見込めます。

  3. 運営効率の最適化:

    • 清掃業務を自分で行う、または清掃代行業者と料金交渉を行うことで、清掃費を削減できます。

    • 予約サイトだけでなく、自社サイトやSNSを積極的に活用し、手数料を抑えた直接予約を増やすことも有効です。

この物件は、最高の立地と民泊許可という大きなポテンシャルを持つ一方で、築年数の古さや「外国籍NG」という契約条件という大きなリスクも抱えています。これらのリスクを十分に理解し、ターゲット層に合わせた運営戦略を立てることが、成功への鍵となるでしょう。

カテゴリ： tokyo, shinjyukuku